Защита от произвола

В последние годы на рынке новостроек известны случаи, когда, покупая квартиру, люди ждут ее годами и не могут дождаться. Таких частных инвесторов обычно называют обманутыми дольщиками. Для общественности они – устроители разного рода акций: пикетов, митингов, голодовок, старающиеся привлечь к себе внимание властей.

Закон 214-ФЗ застройщикам не полюбился

Предварительный договор – обмен денег на обещания

С одной стороны, подобная форма реализации жилья предусмотрена законодательством, а именно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, которая собственно и посвящена предварительным договорам. Однако в реальной жизни эта форма сделки, по сути соглашение о намерениях, имеет для заключающих ее сторон неравноценные последствия.

Одна из сторон, а именно покупатель квартиры, по условиям предварительного договора оплачивает стоимость приобретаемого жилья (юридически еще не существующего). Другая же сторона обещает за полученные денежные средства передать покупателю квартиру, когда будет построен дом. Говоря попросту, получается обмен денег на обещания. Причем договоры составляются так, что сроки исполнения обязательств застройщика перед частным инвестором могут меняться.

Иные «серые» формы продажи новостроек

Есть несколько форм продажи жилья, которые считаются иногда заменой предварительных договоров. Такие как, например, вексельная схема. В ее рамках покупатель помимо предварительного договора, по которому формально не платит денег, вносит их на основании второго договора – покупки векселя. Однако все эти схемы обходят законодательство. Можно надеяться, что со временем они выйдут из обихода рынка новостроек, но сейчас именно они преобладают в практике продаж.

Инвестор, соглашающийся на покупку квартиры через заключение предварительного договора, должен понимать, что закон его не защищает. Такой инвестор фактически добровольно расстается с деньгами на собственный страх и риск.