Откровенно о недвижимости

Вопрос имущественной безопасности собственников помещений при выборе управляющей компании (УК) на данный момент не решен совсем, что обуславливает необходимость и срочность его скорейшего решения. Этот воп­рос — проблема первоочередной важности не только непосредственно для жителей, но и для управляющих организаций.

Именно это обстоятельство — отсутствие каких-либо гарантий от злоупотребления УК, является тем самым «любимым» пугалом, которым любят щеголять противники развития рынка профессиональных УК. Будет однозначный ответ на него — козырь из их рук будет выбит.

 

Хотя специалисты ЖКХ, конечно, понимают, что этот аргумент против частных управляющих компаний в достаточной степени надуман: от недобросовестных людей и их противозаконных действий совсем не застрахованы ни клиенты муниципальных организаций (правда, их осталось немного, но суть их после преобразования не изменилась), ни жители в домах ТСЖ.

Поэтому мне хотелось бы рассмотреть риски, связанные с осуществлением управления многоквартирными домами в общем ракурсе, а не только при выборе УК.

Итак, с чем сталкивается и может столкнуться собственник в части своей имущественной безопасности при осуществлении управления разных видов?

Мои наблюдения скомпанованы в виде таблицы, где по горизонтали — виды рисков, по вертикали — субъекты управления. Эти субъекты (а не виды управления!) разделены по признаку, каким образом они приступили к управлению домом, что часто является формообразующим признаком их отношения к доброкачественной работе.

Риски утери средств, направленных на содержание и ремонт помещений, коммунальные услуги

Начну с этого, скажем так, сильно набившего оскомину опасения.

Вопрос: «А не сбежите с нашими деньгами?» приходилось, наверное, слышать любой УК, выдвигающейся на выбор собственников помещений.

При способе управления в виде УК такое в принципе произойти не может. Украсть деньги собственников УК не может в силу двух факторов — неавансового способа оплаты услуг и отсутствия любого вида ответственности собственников по долгам УК.

Таким образом, даже при недобросовестности УК речь о присвоении денежных средств собственников идти не может. С момента передачи деньги становятся собственностью УК. По коммунальным услугам убытки возникнут у РСО, то есть, им денежные средства за поставленные ресурсы не поступят, а по управлению, содержанию и ремонту речь будет идти о некачественном оказании услуг УК. За неполученные деньги РСО в суд на собственников обратиться не вправе. Таким образом, деньги собственники не теряют, а рискуют получить некачественные услуги, либо не получить их вообще.

Впрочем, как я уже говорил, их защищает то, что оплаты идут постфактум и явное манкирование УК своими обязанностями просто вызовет шквал неплатежей. Услуги не предоставлены — оплата не произошла. Каждый остается при своем.

Конечно, полное невыполнение встречается редко, гораздо чаще предметом возмущения оказывается некачественное оказание услуг.

Наибольшие убытки в описываемом случае могут получить РСО. При недобросовестности управляющих домом, либо при недостаточности платежей жителей, ресурсы перестают оплачивать, но в отличие от остальных контрагентов — подрядчиков УК или ТСЖ, ресурсники не имеют права разорвать договорные отношения и прекратить поставку тепла, воды или энергии в многоквартирный дом.

Поэтому, при такой часто встречающейся в последнее время ситуации, когда жители смещают неугодную им организацию, управляющую только одним домом (чаще это ТСЖ) и которая имеет долги перед РСО, то, несмотря на имеющуюся дебиторскую задолженность собственников по коммунальным услугам, РСО практически не имеет шансов взыскать сумму задолженности.

Как ни странно это прозвучит для наших чиновников, видящих спасение ЖКХ в количестве ТСЖ, но наибольший риск РСО имеют как раз при заключении договоров с ТСЖ.

Все больше и больше ТСЖ скатываются в пропасть неплатежей по ресурсам, из которых им никогда не выбраться. Причин много: и непрофессионализм людей, пытающихся заняться непрофильным делом, и недобросовестность тех, кто рвался в председатели с целью заработать на своих соседях, и, впрочем, сам правовой статус ТСЖ. У ТСЖ нет никаких финансовых ресурсов, кроме одного — самих собственников помещений. Только ущемляя их финансовые интересы за счет дополнительных сборов или за счет продажи общего имущества или за счет невыполнения каких-то работ, можно вылечить финансовую несостоятельность ТСЖ. Но по закону такие сборы — это дело добровольное, и мало кто хочет за свой счет устранять чужие ошибки, а то и по­ощрять чужой корыстный интерес. Сталкиваясь на практике с многомиллионными долгами и как следствие — исполнительным производством и арестом счетов, многие председатели ТСЖ решают проблему просто — заявлением об увольнении себя с поста Председателя. Ответственности они не несут, свою финансовую некомпетентность не признают, спихивают все на неплатежи населения. Брать в управление организацию с долгами дальше уже никто не хочет, поэтому ТСЖ либо ликвидируется (на практике полная ликвидация происходит редко, поскольку нет заинтересованных лиц ввиду отсутствия имущества у ТСЖ) либо продолжает номинально существовать на бумаге, а дом берет в управление другая организация, по закону никак не ответственная за долги предыдущей.

Сумма за год, а то и более, оказывается задолженностью, невозможной к взысканию. И такая ситуация встречается все чаще и чаще! И скоро наиболее «светлые» головы вообще будут специально практиковать и пропагандировать такую схему минимизации расходов — теоретически, можно создавать ТСЖ, копить на нем долги, бросать его, создавать новое, и так каждый год! За долг ТСЖ никто не несет ответственности, уставного капитала нет, имущества нет, необходимости иметь хорошую деловую репутацию — нет, возможности РСО обратить взыскание на имущество собственников — нет, возможности отказаться от заключения договора энергоснабжения жилого дома — нет. РСО разве что может ограничить подачу ресурсов, например, отключить горячую воду. Но разве мошенников это пугает? Яркий пример — ТСЖ «Трехгорка»! Почти уже три года с перерывами там нет горячей воды. Долг перед РСО больше 10 миллионов! Платежи – через судебные решения и исполнителей. А председатель (как раньше говорили, пришедший к власти на острие штыков, а в нынешних реалиях — пришедший к власти на острие болгарки и кулаках рейдеров) — весь в белом! Главное — грамотный пиар! Он там даже не живет, не собственник, и отсутствие горячей воды ему как говорят «по барабану».

Однако в создании условий для возникновения таких ситуаций виновны сами РСО! Как говорят – не рой яму другому… Именно они всеми правдами и неправдами добивались того, чтобы их ничего не связывало с конечными потребителями коммунальных услуг – физическими лицами. Был принят ряд нормативно-правовых актов, вплоть до федеральных законов, которые устанавливали и устанавливают эту точку зрения энергетиков – мы поставляем Вам коммунальные ресурсы до входа в дом, а дальше вы уж сами! Разбирайтесь с неплатежами жителей как хотите, а нам пожалуйте оплату всех 100% за поставленные ресурсы. Это, конечно, нонсенс. Как минимум должны быть надбавки в тарифах в таком случае, поскольку РСО в свои тарифы расходы на абонентские услуги закладывали.

Дошли уже до того (а это был как гром среди ясного неба!), что через Президиум Высшего Арбитражного суда в мае этого года они, получается, доказали, что «населения» для них нет! РЭК принимало и принимает специальный тариф по тепловой энергии, которая идет в многоквартирные дома, так называемая группа потребления «Население», по которой покупается тепловая энергия для жилых домов. Так вот, в постановлении Президиума ВАС 18056/07 от 27 мая 2008 г. сказано: «Вывод судов о том, что по договору энергоснабжения конечными потребителями следует считать население и расчеты за купленную тепловую энергию должны производиться между сторонами этого договора по тарифам, установленным для населения, является ошибочным». Это катастрофа! Это такое извращение понятий! Для кого тогда тариф «Население», как не для населения? Прямых договоров Мосэнерго с физическими лицами не заключает. Половина ведомственных и частных управляющих компаний сейчас сидит и ждет многомиллионных исков от Мосэнерго, так как они все это время, естественно, оплачивали тепловую энергию по тарифу «Население». Другая половина эти иски уже получила и успешно проигрывает, т.к. это Постановление Пленума ВАС, это безапелляционная инстанция, это уже никак не оспорить! Как Мосэнерго сумело добиться такого решения – тайна за семью печатями, ибо до этого все суды, всех инстанций решали данные иски с точностью до наоборот. И не думайте, что это касается только Москвы – я видел решения судов регионов, в которых они дают прямую ссылку на это постановление и решают соответствующе!

Я хочу сделать вывод из этого: не стоит думать, что ресурсники смирятся с той ситуацией, что при неоплате их услуг недобросовестными управляющими компаниями и ТСЖ им не с кого взыскивать долги. Они напрягут свои достаточно сильные лоббистские возможности и пропихнут какие-нибудь поправки, позволяющие им обращать взыскание либо на последующую управляющую организацию, либо на собственников. Такой вот у меня мрачный прогноз. И наша задача, я думаю, объединятся, создавать организации, способные бороться с лобби ресурсников. У меня очень большая надежда на Ассоциацию «Жилищная стратегия», которая создана для объединения профессиональных управляющих компаний.

Безопасность и риски утери общего имущества

Здесь рассмотрены риски утери общего имущества в результате действий субъектов управления. Абсолютное большинство притязаний на общее имущество – это обособление помещений, вывод их из общего имущества и отчуждение.

Наибольше количество претензий по неправомерному отчуждению – к УК, которым «по наследству» достались в управления старые дома, хотя здесь также непременно замешаны и местные власти. Неправомерный захват подвалов – это часто обсуждаемая тема, существует довольно обширная судебная практика по ней. Судебная практика, к сожалению, достаточно печальна для собственников помещений, и так будет пока не получится оспорить положения Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на муниципальную собственность».

К группе риска относятся также новостройки, переданные в управление ТСЖ и УК «от застройщика». Заинтересованными лицами проводится ряд операций, в результате которых подвальные помещения, тех. этажи оказываются не только в пользовании, но и в собственности третьих лиц. Могу привести пример: в одном из наших домов, которое УК «Горжилкомплекс» приняла от другой «УК от застройщика», оказались оформлены в собственность помещения диспетчерской и комната охраны при въезде в подземную автостоянку. Соответственно, на собственников было возложено бремя оплаты стоимости аренды этих помещений, необходимых для оказания функций управления.

Риски утери накопительных средств (капитальный ремонт)

Риск утери реальных денежных средств возникает в результате сбора денежных средств на какие-либо цели авансом. Но домов, которые могут похвастаться многолетними накоплениями на капитальный ремонт, немного. Инфляция и налоги не позволяют создавать достаточно долгосрочные программы накопления средств на капитальный ремонт.

Решением этой проблемы, по мнению многих экспертов, может быть законодательное веление понятий общего денежного имущества собственников помещений многоквартирного дома – введение специальных накопительный счетов, на денежные средства которых у собирающей организации не возникало бы права собственности.

Риски прямого ущерба имуществу собственника

Данные риски не имеют системного характера, поэтому я на них не буду останавливаться подробно. Аварии, в принципе, могут возникнуть везде. Естественно, чем профессиональнее ­работники организации, чем больше опыт, тем риск возникновения, либо уровень последствий аварии меньше.

Я хотел бы заострить внимание на ТСЖ. Если УК, допустившее по своей вине аварию, отвечает своими средствами, то ТСЖ, нанесшему ущерб одному из собственников, неоткуда взять деньги, кроме как из кармана жителей дома, причем, как это ни странно, – вместе с остальными с того же собственника, кто взыскал ущерб.

Решение данной проблемы – в развитии страхования своей гражданской ответственности (и в перспективе – компенсационных фондов СРО). УК «Горжилкомплекс» уже несколько лет страхует все свои дома, но опять-таки из собственных средств, а для страхования ТСЖ необходимо принимать решение о сборе на это средств с жителей.

Риски убытков, связанных с предъявлением претензий государственными административными органами

На настоящий момент риск получения собственником претензий от административного органа в связи с управлением и эксплуатацией многоквартирного дома минимален. Административные органы и суды по старой традиции продолжают в любом случае взыскивать штрафы с юридических лиц, управляющих домом.

Между тем, такое положение дел не основано на законе. В первую очередь ответственность за ненадлежащую эксплуатацию своего имущества несут его собственники. А управляющая компания несет ответственность только за то, что не выполнила, либо выполнила некачественно работы, заказанные и оплаченные собственником.

И хотя сейчас в судах, как написал Д. Гордеев в своей статье об административной ответственности УК в журнале «ЖКХ», из двадцати решений только одно принято с учетом положений жилищного законодательства, в перспективе возможна непосредственная административная ответственность собственников. Непрофессионализм управляющей компании может вылиться в прямые денежные потери собственников, которым никто не объяснил, почему нужно обязательно обслуживать противопожарную систему и тратить на это деньги.

Про ТСЖ – опять-таки уже сейчас штраф, наложенный на ТСЖ, как на юридическое лицо влечет сборы на его погашение со всех собственников. Более того, распространена практика сборов на погашение штрафов, наложенных на председателя ТСЖ, как должностное лицо опять-таки из карманов жителей.

Рассмотрим способы обеспечения надежности и имущественной безопасности жителей дома при выборе управляющей компании:

На настоящий момент, пока Закон о СРО еще не заработал в полную силу, пока не ведутся реестры, не разработаны стандарты, не воплощены реальные способы обеспечения СРО имущественной ответственности перед потребителями жилищно-коммунальных услуг, могу посоветовать следующее: Избегайте недобросовестных людей!

Недобросовестность – это черта не только управляющих компаний. Тем же отличаются и многие ТСЖ, чья организационно-правовая форма вовсе не является гарантией и защитой от мошеннических действий отдельных лиц.

Как же нам определить кто недобросовестный, а кто нет? Где критерии? Вопрос вовсе не так прост, как кажется.

Мое мнение — недобросовестная компания (включая и ТСЖ) — это та, которая незаконными средствами захватывает и удерживает управление над домом, не оказывая при этом качественных услуг.

В названии темы моей статьи есть слова «…при выборе..». В действительности, если собственники реально будут выбирать, если они подойдут к этому со всей серьезностью, если им дадут это сделать в конце-концов, то они выберете нормальную организацию. Истинная проблема – она в том, что выбора-то не происходит! Сколько домов в РФ действительно проводило тендер, сравнивало предложения, цены разных организаций и проводило законное общее собрание? Максимум 2-3%, если не меньше! Говорить о том, что при этом сейчас они могут еще и выбрать «не ту компанию» смешно! Так в чем же проблема? Откуда столько недобросовестных организаций и просто мошенников? Да потому что за нас их выбирает кто-то другой – чиновник, застройщик, или в лучшем случае предприимчивый сосед!

Вот моя крамольная мысль – нормы ЖК РФ, предусматривающие прямую демократию по выбору субъекта управления в таком виде, какие они есть, – нерабочие! Что это за норма права, которую исполняют 2-3% из 100%. Нет ответственности за неучастие собственником в собраниях и голосованиях, а нормы по кворумам есть. Даже органы власти выбирать мало кто ходит, однако ограничения в избирательном праве по кворумам сняли, а в жилищном праве оставили....

Если же жителям повезло, и у них действительно есть реальный шанс самостоятельно выбрать в свой дом управляющую компанию, то вот мои практические рекомендации по выбору надежной профессиональной компании:

1. Первое, что мы предлагаем всем собственникам, которые к нам обращаются, – осмотрите наши дома. К нам приходит инициативная группа жителей в поисках надежного партнера. Как мы еще можем доказать, что мы надежная УК, которой можно доверять? Что может быть еще убедительнее, чем сами объекты обслуживания и управления в отличном состоянии, чем мнения собственников, которые уже заключили договор управления? В УК «Горжилкомплекс» много благодарностей от жителей, от собственников. Их вставили в рамки, и они у нас заняли целую стену в офисе, мы их не скрываем, мы ими гордимся.

2. Наряду с первым пунктом необходимо учитывать объем обслуживаемых домов. Если у УК долгое время всего один дом, то можно заподозрить, что они кроме него больше ничего и не знают, УК создавалась под него. Но ни в коем случае не нужно понимать, что чем больше объем, тем лучше компания, рассматривать нужно обязательно в совокупности с первым пунктом – качеством обслуживания.

3. С развитием сети Интернет сейчас каждый может сделать свое мнение публичным, может довести его до множества людей. Стоит просмотреть отзывы на форумах об этой компании, но при этом следует быть осторожным, обязательно учитывать следующие моменты: не направлены ли отзывы не на решение конкретных проблем собственника, а на очернение имиджа УК, насколько они адекватны, насколько много человек высказывают свое возмущение. К сожалению, существует черный пиар, как со стороны конкурентов, так и со стороны отдельных лиц, необязательно представляющих мнение и интересы большинства собственников.

4. Необходимо выяснить какой метод содержания практикует УК. Она может быть только управляющей, а на все работы нанимать подрядчиков. На наш взгляд, для собственников тот вариант, когда УК контролирует максимально больший объем работ, производимый на доме, гораздо надежнее, удобнее и безопаснее.

5. И, конечно, когда закон о СРО заработает в полную силу – тогда уже появится критерий надежности и профессиональности управляющей компании, который не потребует от жителей посещения объектов, долгого изучения законов, получения каких-либо знаний о надлежащем обслуживании инженерных систем. Само членство в СРО будет гарантией безопасности для жителей и успеха для УК.

Сокращения в тексте:

УК – управляющая компания (организация)

РСО – ресурсоснабжающая организация

СРО – саморегулируемая организация.