Откровенно о недвижимости

В конце прошедшего года правительство одобрило программу господдержки ипотечных заемщиков, испытывающих в связи с кризисом трудности с обслуживанием долга. Вслед за этим Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Мнения экспертов относительно эффективности мер по спасению «утопающих» разделились.

Претендовать на помощь АИЖК сможет заемщик, потерявший работу или часть доходов, по кредиту, выданному до 1 декабря 2008 года, если приобретено единственное жилье. Сумма ежемесячных доходов претендента должна быть ниже суммы платежа плюс 1,5 прожиточных минимума. Площадь квартиры не должна превышать 45 кв. м для одинокого заемщика, 60 кв. м на двоих, 25 кв. м на каждого, если семья состоит из трех человек и более. По мнению участников рынка, в соответствии с данными условиями на поддержку государства смогут рассчитывать около половины ипотечных заемщиков. Пока на горячую линию АИЖК позвонили всего несколько сот человек. Возможно, что большинство заемщиков, попавших в сложную ситуацию (а их число наверняка уже исчисляется тысячами) просто не знакомо с программой агентства. Возможно, ситуация для них еще не настолько тяжела, чтобы хлопотать о реструктуризации долга «на условиях платности, срочности и возвратности предоставляемых средств государственной поддержки» по истечении «льготного периода в 1 год». Вариант: и с программой знакомы, и ситуация тяжела, но заемщики не уверены, что через год станет лучше — эксперты, как правило, не рассматривают: люди склонны решать проблемы «по мере поступления». Действительно, при щадящих условиях предоставления помощи инфляция будет работать на заемщика. Итак, на кого рассчитаны предлагаемые меры? Можно ли их считать достаточными в сегодняшних условиях и насколько вероятно, что их окажется недостаточно в будущем? Эти вопросы мы задали нашим экспертам.

«Данные меры предполагают поддержку наиболее пострадавших заемщиков — установленное ограничение по уровню дохода является довольно жестким, — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — С точки зрения тех, кто не подпадает под эти условия, данных мер, конечно, не достаточно. Равно, как и с точки зрения банков, чьими клиентами являются данные заемщики. С другой стороны, если считать, что под названные правительством ограничения подпадает примерно половина выданных ипотечных кредитов, это означает реструктуризацию кредитов на сумму до 500 млрд. руб., что довольно существенно. Так что достаточность в данном случае понятие относительное». Более того, «достаточность», по словам К. Ковалева, не в последнюю очередь зависит и от того, какими будут завтрашние условия: будут ли дальнейшие сокращения, снижение уровня жизни. Заемщикам же, не подпадающим под названные условия и, соответственно, не получающим помощи от государства, остается рассчитывать на аналогичные предложения от самих банков, которым зачастую выгоднее реструктурировать кредит, нежели реализовывать залог по просроченным кредитам.

«Озвученная мера может оказаться достаточной для решения проблемы значительного числа «добросовестно» заблуждавшихся заемщиков, которым к тому же и жить больше негде, — считает директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. — Заставлять банки списывать кредиты нельзя — тогда они вообще не будут развивать кредитование населения еще много лет. Платить банкам из казны вместо заемщика тоже нельзя: государство не должно подменять собой ответственность заемщика». Эксперт допускает, что в силу масштабности задачи первоначально планируемых средств может оказаться недостаточно для помощи даже тем, кто подходит по критериям АИЖК. Но задача государства состоит в том, чтобы минимизировать издержки экономики и сдержать рост социальной напряженности. А потому, в случае необходимости, будут изыскиваться возможности для корректировки программы. «Думаю, звонков на горячую линию АИЖК было мало потому, что еще мало кто знает, куда конкретно звонить и что конкретно в трубку говорить, — предполагает И. Шкоп. —

Заемщик, не способный обслуживать выплаты по кредиту, кроме поисков работы, позволяющей оплачивать кредит, может сделать только одно — продать квартиру с согласия банка и купить себе что-то поменьше и подешевле, тем самым сократив ежемесячные платежи. Разумеется, это непросто, и проведение сделки тоже стоит денег. Но если квартира не однокомнатная, то «меняться на...» есть куда».

Отметив своевременность программы АИЖК как для самих неплатежеспособных заемщиков, так и для банков, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Павел Епихин выразил сомнения в возможности обеспечения выплат по большому количеству непогашенных кредитов, если волна сокращений штата сотрудников компаний и, как следствие, увеличение количества граждан, неспособных погасить кредиты, будет нарастать.

«Уже сейчас совершенно ясно, что в господдержке нуждаются многие ипотечные заемщики, но для того, что бы помощь была действенна и своевременна, необходимо оперативно вносить коррективы в создаваемые программы помощи в зависимости от развития ситуации», — предупреждает ведущий специалист ООО «Пересвет-Ипотека» (ГК «Пересвет») Татьяна Гвоздь. В настоящее время, по словам эксперта, условия и процедура предоставления господдержки прописаны все еще не достаточно четко. Кроме того, условия предоставления данной поддержки весьма суровы и вполне вероятно, что количество заемщиков, которые смогут воспользоваться этим предложением, будет ниже 50%. «В первую очередь, — поясняет Т. Гвоздь, — необходимо учитывать, что наиболее пострадали те покупатели, которые оформляли ипотеку в последние два года, когда цены на недвижимость были уже досрочно высоки, ипотечные кредиты на приобретение весьма существенны, и соответственно ежемесячный платеж составлял не менее 50 тыс. рублей и более».

Эксперт задается вопросом, сможет ли такая семья вообще потянуть ипотеку даже в случае предоставления рассрочки или дополнительного кредита, ведь все равно в дальнейшем им придется рассчитываться по всем обязательствам. То же относится к заемщикам, у которых доход превышает ежемесячные платежи по кредитам и полтора прожиточных минимума всего на 10-20%. «Ограничение площади квартир оставляет без помощи не только владельцев жилья в комфортных и современных новостройках, — обращает внимание специалист «Пересвет-Ипотеки», — но и жильцов все тех же панельных домов до 1998 года постройки, где площади двухкомнатных квартир составляют от 61 до 64 кв.м., а трехкомнатных квартир от 76 до 82 кв.м. Также весьма печально, что помощь не окажут покупателям жилья в строящихся домах, где процент ипотечных покупателей был весьма велик в последнее время. Ведь среди них достаточное количество домов, сданных Госкомиссии. И в этом случае риски банков и соответственно АИЖК — минимальны».

«Уверен, что было бы целесообразно включить в адресный список и тех заемщиков, которые купили квартиры в новостройках, — говорит руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов — Тем самым государство поддержит инвестиционно-строительную отрасль в целом. Это крайне важно для всей национальной экономики, поскольку именно на первичном рынке недвижимости создается добавленная стоимость. Каждый рубль, вложенный в строительство, дает до 10 рублей в производственной цепочке предприятий, задействованных в создании конечного девелоперского продукта: жилого дома, коммерческого или социального объекта».

Уверены ли сами законодатели в действенности предлагаемых мер поддержки неплатежеспособных заемщиков? На этот счет у части экспертов есть сомнения. Дело в том, что в те же дни когда правительством была одобрена программа господдержки ипотечных заемщиков, Госдума в третьем, окончательном чтении приняла поправки в закон «Об ипотеке». Если раньше продать квартиру должника банк-кредитор мог только по решению суда, то теперь процедура значительно упростилась. Хотя приобрела нежелательную для закона вариативность. Теперь, если долг превысит 5% от оценочной стоимости залога, банк может предложить неплательщику передать жилье на продажу в добровольном порядке. А неплательщик может согласиться или отказаться. В первом случае он подпишет с банком соответствующее дополнительное соглашение. Во втором случае решение переносится в тот же суд. Однако депутат Госдумы Иван Грачев, считает эту «уступку» декларативной, поскольку отныне банки будут включать в договор пункт о дополнительном соглашении как условие выдачи кредита. «Это закон по обомжествлению среднего класса России», — заявил депутат.

«Сегодня много говорят о том, что банкам невыгодно отнимать квартиры у неплательщика, дескать, в условиях падения цен ее все равно выгодно не продать, — говорит независимый аналитик Ян Загатский. — Да, если платежи хоть с какой-то регулярностью продолжаются, с проблемным заемщиком можно и повозиться. Но если его положение совсем плохо, а долг в 5% образуется всего за несколько месяцев, то перед банком встает вопрос, в каком случае он понесет меньшие убытки? Если будет предоставлять отсрочки, самостоятельно или вместе с АИЖК реструктурировать долг, или если сразу выставит квартиру на продажу? И решение банка может отличаться от того, что хотелось бы заемщику. Это обычная общемировая практика». У нас, похоже, один закон обещает заемщику одно, а другой закон обещает банку другое.

О недвижимости подробнее...