Защита от произвола

Первую квартиру в кредит мы купили летом 2006 года. Всем она была хороша, за исключением двух принципиальных моментов. Добираться на работу из подмосковного Железнодорожного в центр Москвы по диким пробкам на Носовихинском шоссе оказалось слишком тяжело, кроме того, мы твердо решили увеличить количество членов семьи до троих человек, а воспитывать ребенка в однушке, пусть и не малогабаритной, не так уж комфортно. Словом, в активе у нас значилась заложенная банком однокомнатная квартира в области, а приобрести мы хотели двухкомнатную в пределах МКАДа. На дворе была весна 2008 года.

Покупка квартиры всегда связана с расходами, в число которых входят оплата услуг риелтора и оплата госрегистрации, а в случае ипотеки — еще и первоначальный взнос, а также страховка и банковские комиссии. Свободных денег у нас не было вообще. Поэтому мы решили оптимизировать список, убрав из него первоначальный взнос. Летом 2007 года банковских программ, в рамках которых заем покрывал 100% стоимости квартиры, было немало, но восемь месяцев спустя (в связи с уже ощущавшимся влиянием финансового кризиса в США) таковые остались наперечет.

Поэтому мы решили одобрить кредит в Банке Москвы, который по-прежнему обещал кредитовать клиентов без первоначального взноса. Тем более что наш риелтор (он друг семьи и поэтому работал не от фирмы) был хорошо знаком с банковскими менеджерами, что сокращало сроки бумажной волокиты и количество затраченной на нее энергии. По времени все, однако, получилось небыстро. Ответа мы ждали более двух недель, и нас он в итоге не порадовал. Банк одобрил кредит на необходимую сумму, но при этом потребовал внесения 20% ее стоимости в качестве первого взноса. Учитывая то, что цены стали расти с пугающей скоростью, мы отказались от предложенных условий.

Не найдя общего языка с Банком Москвы, мы решили побыстрее «одобриться» в другом месте. Кредитов без первоначального взноса на тот момент не предлагал де-факто уже никто, однако, покопавшись в интернете, мы выяснили, что Абсолют-банк дает возможность взять кредит под залог имеющейся недвижимости и использовать его в качестве первоначального взноса. Этот вариант в принципе был реален, поскольку у одного из нас есть в собственности подмосковная неипотечная квартира, однако рисковать тем, что имеем, все же не хотелось. В итоге деньги на первоначальный взнос в размере 10% мы заняли (но не у банка), а кредитоваться решили все-таки в Абсолюте, поскольку нас устроили и условия, и сервис.

«Одобрились» быстро, причем заявку послали по электронке, а в офис привезли полный пакет документов. Пакет оказался пухлым: первый раз в жизни после окончания вуза нашими вкладышами в дипломах хоть кто-то заинтересовался. Таковы требования иностранных акционеров банка (группа КВС), которые, как и все европейцы, очень трепетно относятся к соблюдению раз и навсегда установленных правил. Впрочем, в этом есть и свои плюсы: перечень документов оказался исчерпывающим, и довозить ничего не пришлось. А в самом главном вопросе о документах, подтверждающих доход, банк проявил необходимую гибкость. В итоге на руках у нас оказались сумма, необходимая для внесения первоначального взноса и покрытия расходов по сделке, а также одобренный кредит, что вкупе позволяло нам рассчитывать на приобретение двух-, а то и трехкомнатной квартиры в спальном районе Москвы площадью 50 +/-5 метров.

При этом приходилось при прочих равных искать наиболее дешевый вариант. В итоге мы попали в тот сегмент, где более половины продавцов — алкоголики («чистая» справка из наркологического диспансера — вопрос решаемый), а все без исключения риелторы продавцов — пройдохи, притом высококвалифицированные. Всего за две недели мы просмотрели восемь квартир. Больше других запомнилась трешка в десяти минутах ходьбы от метро «Преображенская площадь». Пахло в ней как в зоомагазине, где не убирались пару месяцев. Четвероногие обитатели (собаки — 3 шт., кролики — 2 шт.) в ней, похоже, не только питались, но и гадили, а также подъели обои и местами — линолеум. В этом контексте адекватность продавцов (получивших права на квартиру после долгих судебных разбирательств) также вызывала большие сомнения. На фоне этого шедевра квартира, хозяин которой по пьяни всего лишь разводил посреди комнаты костер, выглядела пристойно…

В итоге мы остановились на приличной, хотя и требующей серьезного ремонта двушке в Северном Из¬майлове. Юридических проблем с квартирой не возникло: ее продавали наследники после смерти мамы, которая, в свою очередь, купила жилплощадь с помощью еще советского кооператива. Дом, скажем так, не новый, однако девятиэтажный, поэтому у банка вариант возражений не вызвал. Правда, снова пришлось повозиться с документами. Квартира хоть и заявлялась как свободная, но на деле продавалась с легкой по нынешним временам альтернативой: хозяин выезжал в новостройку. Банк потребовал документы и на эту квартиру, что, в общем, логично: если человек съедет «в никуда» и останется в итоге без жилья (а с новостройками это, сами знаете, случается), то он вполне сможет подать в суд и если не вернуть себе прежнюю квартиру, то по крайней мере капитально попортить нервы и покупателям, и банковским юристам. Для клиентов же, повторимся, банковская проверка — только дополнительная гарантия чистоты сделки, а на рынке недвижимости такие гарантии лишними не бывают.

На сделку мы вышли примерно через полтора месяца после обращения в банк, причем основную часть времени занял подбор вариантов. За это время цены на рынке, разумеется, выросли, так что наша договоренность с риелтором продавцов (40 тысяч наличными на руки) оказалась весьма кстати. Сделка прошла без эксцессов, в один день, и через месяц у нас на руках уже было свидетельство о собственности.

Кстати, по итогам сделки мы еще и стали участниками акции Абсолют-банка «Верни себе проценты». Мы получили специальный сертификат, по которому сотрудники банка помогли нам подготовить все документы, необходимые для обращения в налоговую и получения налогового вычета, по закону положенного тем, кто покупает квартиру в кредит. Если хотите понять, насколько это ценная услуга, скачайте форму 3-НДФЛ на сайте Федеральной налоговой службы (http://www.nalog.ru/) и попробуйте ее заполнить самостоятельно.

Куда более сложной оказалась сделка по продаже квартиры в Железнодорожном (продать ее нужно было для того, чтобы погасить долги, вложиться в ремонт и отложить деньги на черный день). Квартира находилась в залоге у Москоммерцбанка. Следовательно, нам требовалось сначала погасить задолженность, снять обременение (это короткая, но очень вредная запись в свидетельстве о собственности), а потом уж оформить квартиру на нового владельца. При этом у нас возникли три серьезные проблемы. Первая — такие сделки были на рынке редкостью, поэтому на каждом шагу всем участникам процесса приходилось применять, скажем так, творческий подход. Вторая — снятие обременения представляет собой отдельную процедуру, которая длится месяц, и еще месяц — собственно регистрация. Так что мы были вынуждены заранее предупреждать продавцов, что им придется ждать вдвое больше обычного. Наконец наш кредит, как выяснилось, был продан третьей фирме, зарегистрированной в Голландии, что кратно увеличивало пакет документов, необходимых для проведения сделки.

В итоге мы придумали схему, возможную только при полном доверии между банком, продавцом и покупателем. Покупатель дал нам сумму, равную задолженности, под нотариально заверенную расписку, и мы внесли ее в кассу банка наличными, а сделку купли-продажи оформили отдельно, после того как было снято обременение. Кстати, с этой проблемой мы разобрались в течение трех дней (все делается легально, по официальному обращению в регистрационную палату. Вопрос только в том, захочет ли регпалата пойти вам навстречу и на каких условиях. Скажу одно: нам помогло посредничество хорошо знакомого с процедурой риелтора.)

За пакет дополнительных документов пришлось платить. Если бы сделка сорвалась, то мы, возможно, подали бы на банк, продавший наш кредит третьей стороне, в суд. Но на это, поверьте, нет ни времени, ни сил.

По фабуле все. Теперь время посчитать, в чем мы выиграли, в чем — проиграли, и понять, насколько наша схема работоспособна сейчас, в условиях финансового кризиса.

Главный плюс — мы поменяли однушку в области на двушку в Москве, как и хотели. Главный минус — ежемесячная выплата получилась достаточно большой (где-то вдвое больше, чем раньше). Но, после того как мы сделали в квартире качественный ремонт, ее можно сдавать за сумму, процентов на 20 меньшую, чем аннуитет. А если ее продать, расплатившись с кредитом, то можно купить комнату или квартиру в среднем Подмосковье — уже не в кредит. Так что вложения в ликвидный актив всегда себя оправдывают.

Эту теорему мы уже доказали на примере проданной подмосковной квартиры. Благодаря росту ее стоимости мы не просто смогли рассчитаться с банком, но даже с учетом расходов на серьезный ремонт и ежемесячных выплат по кредиту в течение двух лет получили прибыль в размере 35% от первоначальных вложений.

Сегодня наша новая квартира с учетом ремонта уже стоит на треть дороже, чем летом. Значит, даже 30-процентный обвал на рынке недвижимости, возможный в условиях кризиса, будет означать для нас всего лишь возврат в исходную точку. А за кризисом всегда следует рост.

Можно, конечно, было сказать, что мы поторопились купить квартиру в период роста цен и стоило бы дождаться их обвала. Но обвал, повторюсь, просто вернет нас на летний уровень, а вот условия банков уже изменились в худшую сторону. Сегодня уже никто не дал бы нам второй ипотечный кредит, это раз. Если и дал бы, то как минимум с 20-процентным первым взносом, это два. И платили бы мы по ставке 13—14% годовых, на не 11%, как сейчас, это три.

Отсюда вывод: если вы готовитесь принять важное финансовое решение, то делайте это исходя из анализа собственных жизненных условий, а не экономической ситуации в стране и в мире. Достоверных и долгосрочных прогнозов не существует. Если бы я два года назад позвонил знакомому фондовому аналитику и спросил бы его, что станет с рынком в случае национализации двух ипотечных агентств и банкротства трех крупнейших банков США, то в следующий раз этот человек не стал бы разговаривать со мной, недальновидным фантазером.

Вот сейчас, казалось бы, время для того, чтобы думать о кредите, абсолютно неподходящее. Мы, к примеру, точно не смогли бы его взять. Но поставьте себя, скажем, на место топ-менеджера «дочки» иностранной компании, который получает «в белую» тысяч 150—200 рублей в месяц и отложил что-то около миллиона. Сегодня он, несмотря на все проблемы, кредит взять может, а вот завтра его компания может свернуть бизнес в России из-за внутренних проблем, и найти работу на аналогичных условиях в течение ближайших лет будет почти нереально. То есть получить кредит в новых условиях он уже не сможет, а вот выплачивать взятый ранее ему было бы еще по силам.

Рынок — это стихия, и пытаться его перемудрить бесполезно. Найти наиболее выгодные условия здесь и сейчас — реально. Мы, по крайней мере, в этом убедились.

 Перейти в форум "Всё о недвижимости"