Защита от произвола

 

 

На днях появились сообщения, что крупный столичный застройщик готов устроить распродажу: метр в районе Третьего транспортного кольца якобы отдавали за 3500 долларов. К минувшей среде стало понятно, что подобного коммерческого предложения, во всяком случае пока, никто не делал. Но поскольку утка была запущена по всем правилам искусства, не вызывал сомнений и другой факт: кто-то подверг жёсткому исследованию настроения на рынке, чтобы выяснить, принесёт ли резкое снижение цен повышение спроса? Удастся ли реализовать большие объёмы жилья, если его стоимость упадёт почти вдвое?

 

 

 

Судя по тому, что новость была воспринята с очень вялым воодушевлением, не удастся. Это значит, что ещё недавно суперблагополучная отрасль может в одночасье рухнуть, причём даже крайние меры в виде тотальной распродажи на грани рентабельности её не спасут. Злорадствовать по поводу конца эры сверхприбылей не стоит – случись такое, и едва ли не серьёзнее всех пострадают не продавцы, а покупатели квартир.

 

 

 

Сейчас в России около 2 млн. дольщиков, которые вложили свои средства в строительство жилья, сообщил на днях президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. По его подсчётам, 75% жилья строится как раз на деньги соинвесторов. При этом, напомнил он, в этом году всё ещё были серьёзные проблемы со «старыми» обманутыми дольщиками – теми самыми, которые оказались жертвами строительных пирамид ещё в середине 2000-х годов. «По стране насчитывалось от 90 до 170 тыс. семей дольщиков, – рассказал Кошман. – В расчёте с ними участвовало порядка двух десятков компаний, которые за собственные средства построили дома и передали их дольщикам».

 

 

И вот наступил кризис. Банки резко увеличили ставки по кредитам (до 28% годовых) и к тому же сократили сроки возврата займа. Логичным результатом становится увеличение цены на построенное жильё. «Цены «на выходе» становятся неподъёмными», – рассказал Николай Кошман. Получается, что строители попросту окажутся в серьёзном минусе, если отдадут дольщикам построенное жильё по цене, указанной в договоре.

 

 

Проблема с кредитами уже ударила по строительной отрасли, отметил Кошман. По его словам, в первую очередь пострадали мелкие и средние компании.

 

 

Проблемы на рынке уже заставили Минрегион России снизить прогнозы по вводу жилья в этом году. Изначально планировалось, что по всей стране будет построено 69 млн. квадратных метров. Теперь планка снижена до 61 миллиона. Более того, чтобы выдержать и эту планку, до конца года необходимо ввести 20 млн. квадратных метров. На эти цели скорее всего пойдёт часть средств, которые выделены решением правительства России из бюджета на поддержку строительной отрасли.

 

 

«Ассоциация строителей России обратилась с письмом к президенту Российской Федерации, а также к председателю правительства РФ. И мы получили ответ из уст и президента, и председателя», – сообщил Кошман. По его словам, деньги из бюджета идут на достройку жилья, а кроме того, происходит серьёзное вливание в отрасль. «Также сейчас банки уже получили деньги, но они пока раздумывают, под какой процент их давать», – рассказал Николай Кошман.

 

 

Если этот процент составит более 24%, застройщики окажутся в минусе. «Следующий год станет важнейшим для обеспечения ввода намеченного объёма жилья», – заявил глава ассоциации. И он прав: в Минрегионе полагают, что строительство может упасть до годовых объёмов 50 млн. квадратных метров.

 

 

Если сокращение и правда произойдёт, не ударить по дольщикам оно не может просто статистически – слишком уж много инвестиций граждан вложено в российские новостройки.

 

 

Угроза новой волны дольщицкого движения может сыграть на руку застройщикам – правительство сделает всё, чтобы не допустить социального взрыва. Ведь многотысячные митинги обманутых соинвесторов наверняка до сих пор помнят в кабинетах как федеральной, так и региональных властей.

 

 

Проблема дольщиков особо ярко проявилась в 2005 году, однако поначалу власти смотрели на митингующих соинвесторов довольно равнодушно: сами, мол, виноваты. И в этом была значительная доля правды. Как изначально выглядела схема долевого строительства? Людям продавали фактически воздух – квартиры в ещё не построенном доме, зачастую на стадии котлована. Дальше застройщики должны были, по идее, вложить привлечённые средства в строительство. Однако так сделали не все – например, достаточно было строительных пирамид, откровенно криминальных схем с двойными продажами квартир. Достаточно было мошенников, исчезнувших в одночасье с собранными деньгами.

 

 

Но в этих случаях, как правило, граждане «покупались» на слишком уж выгодные предложения, когда их просили заплатить суммы чуть ли не ниже себестоимости строительства. Плохо юридически подкованные люди подписывали сомнительные инвестконтракты. И теряли свои сбережения по собственной же глупости.

 

 

Однако это только одна сторона медали. Вторая же – серьёзные инфраструктурные проблемы всей строительной отрасли. Большая часть времени и сил уходит у застройщика на подготовительные работы: утверждение проектной документации, оформление акта разрешённого использования земельного участка, сбор всех необходимых согласований. Так что задержки с плановым вводом новостроек были, да и остаются до сих пор, обычным делом. Стройки замораживались, а за это время дорожали стройматериалы, и привлечённые от соинвесторов деньги уже не могли окупить строительство.

 

 

При этом вина властей не только в неспособности разобраться с тяжеловесной бюрократической машиной. Не секрет, что строительная область является одной из самых коррупционных в стране. За должный «откат» разрешение на застройку получали многие сомнительные фирмы, которые изначально не могли гарантировать исполнение своих обязательств.

 

В общем, после многочисленных акций протеста дольщиков в 2006 году федеральные и региональные власти всё-таки признали серьёзную социальную проблему и занялись её решением. Частично – за бюджетные деньги, частично – за счёт подбора новых инвесторов на замороженные объекты. Сейчас социальная напряжённость спала, однако до сих пор проблемы пострадавших дольщиков решены не в полном объёме.

 

 

Параллельно Госдума занялась шлифовкой «дырявого» законодательства о долевом строительстве. Ещё в 2005 году были серьёзно ужесточены требования к застройщикам и типовым инвестконтрактам, что поначалу спровоцировало было кризис на строительном рынке, а в результате очистило его от многих недобросовестных застройщиков.

А не далее как в сентябре 2008 года в Госдуму был внесён очередной законопроект в целях защиты прав участников долевого строительства. Например, предлагается штрафовать компании на сумму до 1 млн. рублей за привлечение денежных средств граждан в порядке, не предусмотренном федеральным законом.

 

 

Впрочем, все эти законодательные усовершенствования в условиях кризиса могут оказаться бесполезными – если стройки остановятся из-за банального дефицита денег. Финансово благополучные регионы уже объявили о мерах по поддержке строительной отрасли. А в некоторых случаях эти меры начали применять. Так, мэрия Москвы объявила о покупке порядка 500 тыс. квадратных метров жилья эконом-класса, причём по вполне рыночной цене –80 тыс. рублей за 1 квадратный метр. Больше всего – около 300 тыс. квадратных метров – куплено у Группы компаний ПИК. Большие объёмы продали городу также «Главстрой» и СУ-155.

 

 

Противники мэрии тут же объявили, что городские власти поддерживают сверхприбыли застройщиков. В ближайшее время этой критики может поубавиться: в городской администрации говорят, что вскоре будет проведён новый конкурс по покупке жилья и на нём застройщикам предложат продать дома по цене 59 тыс. рублей за 1 квадратный метр. Более того, городские власти ведут с компаниями переговоры о дополнительной скидке по уже проведённому конкурсу. В общем, получается, что кризис может несколько сдуть пузырь бешеных цен на квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье.

 

 

Деньги на такие дорогие покупки могут найти далеко не все российские регионы. Тут на помощь приходит федеральный бюджет.

 

 

В частности, 60 млрд. рублей выделят Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для поддержки ипотечных программ, дополнительно 21 млрд. рублей пойдёт на обеспечение жильём военнослужащих. Кроме того, принято решение в этом и следующем годах приобрести у российских застройщиков жильё эконом-класса в многоквартирных домах с высокой степенью готовности за счёт средств госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Для этого выделят 50 млрд. рублей, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Эти деньги в первоочередном порядке будут направлять в субъекты Российской Федерации на завершение строительства многоквартирных домов, в финансировании строительства которых принимают участие физические лица, то есть дольщики. Главное, чтобы на всех хватило.

 

 

В начале текста мы уже упомянули о несостоявшемся аттракционе невиданной щедрости. Опять же, будем исходить из того, что случившееся – часть информационной войны за потребителя, не имеющей отношения к реальному ценообразованию. Тогда каково же истинное положение? Пусть не по всей стране, пусть хотя бы в столице, тем более что именно её рынок служит ориентиром для риелторов и девелоперов по всей России. Насколько обоснованны заявления о том, что кризис уже наступил, цены обрушились (или обрушатся в самое ближайшее время), и насколько велика вероятность применения антикризисного пакета?

 

 

Надо сказать, что примерно с середины весны цены на московские квартиры изменили ставшему уже привычным с 2005 года тренду – они перестали активно расти. Тогда ещё подобная перемена казалась очень краткосрочной, так что аналитики предпочли винить приближающиеся летние каникулы: ведь летом активность инвесторов на этом рынке традиционно падает, а вслед за снижающимся спросом замедляется и рост цен. Некоторые компании-застройщики в начале августа по традиции повышали цены, объясняя это приближающимся сезоном активных продаж, наступающим в сентябре, а также растущей стоимостью строительства. А цены на строительные материалы – бетон, арматуру и кирпич стабильно увеличивались. Первый же осенний месяц оправдал ожидания инвесторов: по данным информационно-аналитического портала о недвижимости Rway, если в августе стоимость жилья в среднем снизилась на 0,9%, то в сентябре она увеличилась сразу на 2,4%.

 

 

Впрочем, в октябре всё резко поменялось. Привыкший к толпе покупателей рынок внезапно опустел, как плохой магазин, а предложение продолжало расти. Так, по данным корпорации «Инком-недвижимость», с 10 по 16 ноября общий объём предложения квартир в столице вырос на 12,1% – до 33,5 тыс. объектов.

 

 

При этом что происходило с ценами, понять было очень сложно. Сначала многие аналитики, в кулуарах твердившие о том, что рынку мешают газеты и телевидение, сеющие панику среди населения, предпочитали говорить о том, что никакого падения цен не наблюдается. Большинство прогнозов было построено на том, что если рост цен и замедлится, то через короткое время снова возобновится, поэтому сейчас как раз время покупать. Другие же, наоборот, предпочитали сеять панику и говорить о серьёзных снижениях. Так, выходили аналитические отчёты, в которых отмечалось, что падение цен на «типовую двухкомнатную квартиру»(это обозначение употребляется для квартир общей площадью 54 квадратных метра)составило 1–2 млн. рублей. По данным корпорации «Инком-недвижимость», за три недели с конца октября снижение стоимости таких квартир не превысило 200 тыс. рублей. При этом цены, по их данным, за неделю с 10 по 16 ноября выросли в рублях на 0,5% – до уровня 221,5 тыс. рублей за квадратный метр, но упали в долларах на 1,1% – до 8,1 тыс. долларов за квадратный метр. «Относительные показатели динамики рынка у нас сопоставимы с показателями других организаций – аналитических центров IRN и ARN, холдинга «Миэль», – утверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

 

 

Впрочем, желающих купиться на те или иные показатели было недостаточно, чтобы остановить падение рынка, и цены продолжают ползти вниз. При этом по-прежнему не очень понятно, на сколько конкретно они упали и каково их еженедельное снижение. А если нет точной информации – как узнать, что происходит и где конкретно рынок коснётся дна?

 

 

Всего несколько лет назад единственной базой для сбора всех данных о рынке недвижимости была газета частных объявлений «Из рук в руки». «Судить о том, снижаются или растут цены, мы могли только по ней – по совокупности существующих в ней объявлений», – рассказывает глава агентства Rway Александр Крапин. Сегодня на рынке существует уже много крупных и более мелких компаний, специализирующихся конкретно на сборе данных о предложениях о продаже квартир, уровне спроса и цен. «Исходные данные по вторичной недвижимости мы берём из трёх источников: открытые источники (рекламные объявления, информационные сообщения, рассылка direct-mail и т.д.), профессиональные программы (WinNER, Realto и др.) и собственные базы корпорации «Инком», – рассказал «Нашей Версии» Дмитрий Таганов. Впрочем, несмотря на то что этими же источниками пользуются и другие крупные строительные и аналитические компании, показатель, к примеру, средней цены за квадратный метр жилья в столице у всех разный. Так, у корпорации «Инком» он составляет 8,1 тыс. долларов за метр, у ГК «Пересвет» – 7,5 тыс. долларов за метр первичного жилья и 7,0 тыс. долларов за «вторичку», а у аналитического центра IRN.ru – всего 6 тыс. долларов за квадрат жилья. Проблема в способах подсчёта. «Несовпадение абсолютной цифры средней стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке у нас и других компаний объяснить просто. В наших подсчётах этот показатель обычно выше, чем в других организациях, потому что не все компании при расчёте средней цены учитывают стоимость элитных квартир. Другими словами, кто-то может вести расчёт только по типовым квартирам», – пояснил Таганов. Есть и другие тонкости. «Очень часто компании, работающие по так называемому принципу B-to-C, то есть от бизнеса к клиенту, покупкой и вычислением средней арифметической цены по этим базам и ограничиваются», – говорит Александр Крапин. Тем временем самым главным, по его словам, является не цена предложения, а цена продажи. «А ведь если не учитывать средние размеры скидок в подсчётах, информация будет далека от реальности», – добавил Крапин. Чем серьёзнее методика оценки рынка, тем она точнее. Кроме цены продажи некоторые компании учитывают время, за которое «уходят» квартиры. Другие, например, ставят так называемые фильтры, отсекая 3% самых низших и самых верхних значений. В итоге получается, что определить компанию, у которой будет самая правильная и точная методика, невозможно. Поэтому единственное, что остаётся инвестору на падающем нестабильном рынке, – это собирать все возможные данные и ловить тенденции, а не угадывать абсолютные цифры.

 

 

Верить чужим прогнозам сегодня тоже довольно сложно. Так, на первой аналитической бизнес-конференции «Большие перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», проведённой в конце октября Московским бизнес-клубом, участники сошлись во мнении, что цены на квартиры в Москве будут снижаться и в дальнейшем. К апрелю 2009 года стоимость квадратного метра опустится на 20–30% ниже сегодняшних значений. Но есть и другие предположения. Например, часть аналитиков рынка до сих пор уверены, что серьёзного падения не будет: с декабря 2007 года цены на жильё выросли более чем на 40% в рублях и на 30,5% в долларах и до апреля следующего года не упадут более чем на 10%. При этом многие строительные и риелторские компании разорятся, а банки начнут выдавать ипотечные кредиты. В этом случае жильё снова станет дефицитом,и цены будут расти дальше. Другие, напротив, утверждают, что падение рынка продлится до конца следующего года. «Скорость падения составит не менее 1% в неделю. Цены перестанут падать, когда стоимость стандартной двухкомнатной квартиры не будет превышать дохода средних домохозяйств за три года», – убеждён Александр Крапин. По его подсчётам, сегодня такой справедливой стоимостью была бы цена 60 тыс. рублей за квадратный метр.

 

 

В такой ситуации аналитики компании Ernst & Young советуют делать выводы о рынке самостоятельно, основываясь на четырёх основных принципах. Так, нужно учитывать, что оценка жилья не является «вещью в себе», она выражает общее мнение большинства участников рынка относительно приемлемого уровня цен на аналогичные объекты. Если есть информация о продаже объектов по заниженным ценам, это не свидетельствует о снижении рыночной стоимости недвижимости. Говорить, что цены падают, можно только тогда, когда число таких предложений достаточно велико. При этом необходимо помнить, что вывод о стоимости действителен только на одну дату – дату оценки. Ситуация меняется настолько быстро, что колебания на нестабильном рынке могут быть очень велики. Когда достоверных экономических показателей нет и не предвидится, надо делать выводы, основываясь на устойчивых трендах, – так можно пытаться спрогнозировать ситуацию. Наконец, надо всегда помнить, что краткосрочные негативные события не влияют на стоимость долгосрочных активов, к которым относится недвижимость. Так что неблагоприятные события часто приводят не к уменьшению стоимости объекта, а лишь к увеличению срока её теоретической экспозиции на рынке. И торопиться снижать цены не стоит.

 

 

 

 

 Перейти в форум "Всё о недвижимости"