Защита от произвола

Автор: Анна ШЕХОВА
Источник: «Собственник»

Покупка квартиры или домика где-нибудь на турецком или болгарском берегу прельщает многих россиян по понятным причинам. Иногда достаточно взглянуть на цены, чтобы рука потянулась к телефону. Когда мне полгода назад довелось работать на выставке зарубежной недвижимости в Петербурге, то жильем в Болгарии интересовались даже питерские пенсионеры, мечтающие обменять свою комнату в коммуналке на отдельные «апартаменты» где-нибудь на Солнечном Берегу.

Планы вполне осуществимые. Другое дело, что там, за давно истаявшим железным занавесом, не всегда сделки с недвижимостью проходят так же красиво и легко, как в рекламе.

 

Налоговая ловушка

Цена покупки – это не только стоимость приобретаемого жилья плюс комиссионные риелтору. Для россиян, привыкших к тарифам Росрегистрации, иногда оказывается неожиданным тот перечень расходов, который ложится на их плечи при сделке и может составлять от 2 до 7% от стоимости жилья.

Размер налогов и сборов, которые платит покупатель недвижимости, отличается от страны к стране. Так, самые скромные траты ждут покупателя в Болгарии и Черногории: здесь общая сумма расходов будет около 2%. В Турции расходы будут уже повыше. Еще выше – в странах Западной Европы.

Причем с налогами случаются свои, местные хитрости. Так, в большинстве стран при сделках с недвижимостью уплачивается НДС, чей размер может доходить до 20%. Но иногда этот налог является обязанностью покупателя, иногда – продавца.

Так, на Кипре при сделках с недвижимостью покупателем оплачивается НДС в размере 15%. Правда, покупка объектов, строительство которых начато до 1 января 2006 года, этим налогом не облагается. В Испании, если недвижимость покупается непосредственно у самого подрядчика, то покупателю также необходимо уплатить НДС, сумма которого будет равна 7% от стоимости объекта.

Иногда бывают случаи, когда продавец, не отличаясь излишней чистоплотностью, выставляет свой объект на продажу по привлекательной низкой цене. Без учета НДС. Так что для покупателя, польстившегося на рекламу, это может обернуться либо потерей времени, либо – непредвиденными расходами. Такое вполне может произойти на рынках Болгарии или Турции.

Так что в случае, если цена на объект заметно отличается от стоимости аналогичных, стоит заранее уточнить налоговый вопрос.

Помимо расходов при покупке, существуют и те, которые лягут на владельца в дальнейшем: налог на собственность, коммунальные платежи и т. п.

Самые высокие налоги на собственность ожидают владельцев недвижимости в странах «старого Евросоюза» – Франции, Испании, Италии, Великобритании. А если владелец недвижимости собирается сдавать свою квартиру в аренду и получать доход, то ему не отвертеться от налога на прибыль. В странах Европы он в среднем варьируется от 15 до 20%.

Есть и еще один момент, связанный с налогами и до сих пор до конца не отрегулированный. Покупая жилье в тех странах, с которыми у России не подписан договор об отсутствии двойного налогообложения, собственник может попасть под двойное налоговое бремя. По счастью, таких стран осталось совсем немного. Но, например, среди них Латвия и Эстония – они пока такого соглашения с нашей страной не подписали. А недвижимость в этих странах последние годы пользовалась стабильной популярностью у жителей Санкт-Петербурга.

 

Инфраструктурная ловушка

Если вы покупаете квартиру в жилом комплексе, то, помимо традиционных «света-воды-тепла», на вас лягут расходы на содержание общей территории: на уборку бассейна, охрану, зарплату консьержа, обслуживание инфраструктуры. И это не всегда безобидные суммы. Обычно их прописывают заранее, в договоре купли-продажи. Но кто же из россиян привык внимательно знакомиться с договором? В итоге люди в восторге покупают апартаменты в комплексе, где есть и рестораны, и СПА-салон, и сауна, и массажный кабинет. А въехав, выясняют, что за все эти радости придется платить… около 2000 евро в месяц. Вне зависимости от того, с какой частотой сами владельцы будут пользоваться всеми предложенными удобствами.

При этом в аналогичном комплексе с такой же стоимостью апартаментов ежемесячная плата на содержание общего имущества может составлять всего 600 евро. Потому что в составе инфраструктуры – только бассейн и сауна. Так что, если вы планируете проводить в своей квартире всего несколько недель в году, возможно, разумнее будет пользоваться сторонними СПА и ресторанами? Курортные города, как правило, не страдают от их нехватки.

 

Кризисная ловушка

Так повелось, что зачастую у россиян есть некие стереотипы восприятия «заграницы»: если речь идет о покупке недвижимости в Европе, многие склонны расслабляться и верить, что «здесь же цивилизация». Притуплению бдительности часто способствуют и риелторы, которые уверяют, что на местных рынках действует отлаженный механизм: все сделки проходят через нотариуса (или адвоката), а потому бояться нечего. Но это верно лишь в применении к таким странам с отлаженной экономикой, как Великобритания, Франция, Италия, Швейцария и др.

Но есть и множество европейских (и не только) рынков, популярных у россиян, где все не так гладко: Черногория, Болгария, Прибалтика, Турция, Египет, Таиланд, ОАЭ. С началом кризиса во всех этих странах, также как в России, стала актуальной проблема незавершенного строительства. Местные строители пользовались покупательским бумом и набирали обороты, не имея достаточной собственной финансовой базы. После начала кризиса банки свернули выдачу кредитов, спрос упал – и застройщики оказались на мели.

Правда, риелторы утверждают, что во многих странах работа на приостановленных проектах уже возобновилась. Но поскольку победу над мировым финансовым кризисом праздновать пока рано (а иначе не звучали бы регулярно мрачные прогнозы видных мировых экономистов), то приобретать «размороженную» новостройку – то же самое, что лотерейный билет.

Впрочем, если смотреть правде в глаза, то в Восточной Европе рынок новостроек и до кризиса не отличался высокими гарантиями для покупателя. В той же Черногории строительством занималась фактически половина населения. А остальная половина – продажами построенного. Соответственно, большая часть домов строилась вообще без разрешения. При этом цены в «бесправных домах» бывали, как правило, ниже. А красноречивые посредники убеждали, что никаких проблем проживание в таких объектах не сулит. Забывая упомянуть и об отсутствии каких-либо прав у владельцев таких объектов. То есть, если в один прекрасный день правительство захочет снести эти постройки и проложить на этом месте новую дорогу, никаких претензий никому вы предъявить не сможете.

Теоретически узаконить такие объекты можно. Но только когда место будет внесено в градостроительный план (ДУП) и будут оплачены коммуналии (налог на застраиваемую площадь, чья величина зависит от района и места).

Кстати, ситуация с замороженными объектами в этих странах может иметь и еще более удручающее продолжение. В некоторых регионах, где рынок активно рос, застройщики начинали работу на кредитные деньги – в расчете на то, что смогут погасить долги с продаж квартир. Но с наступлением кризиса продажи прекратились. Многие девелоперы оказались неплатежеспособными, и банки в счет погашения долгов забрали их недостроенные объекты. Легко догадаться, кто пострадал в этой ситуации больше всего.

Если собственник вовремя заметит признаки беды, он теоретически может выйти из проекта. Но иногда на практике это оказывается не так легко. На сайтах, посвященных зарубежной недвижимости, не редко встречаются жалобы на застройщиков, которые не хотят при расторжении договора возвращать уже уплаченные деньги. И, вполне вероятно, они имеют на это право, которое обеспечивается одной мелкой строчкой в многостраничном контракте на арабском или турецком языке.

 

Ценовая ловушка

Очень многие покупатели пытаются понять ситуацию на зарубежных рынках по данным о динамике цен. На этом зачастую играют и риелторы: начинаются разговоры о недооцененных рынках, о возможностях дальнейшего роста в той же Болгарии, Черногории, Сербии, Венгрии и т. п.

Но динамика цен – довольно хитрый показатель.

Во-первых, природа этого роста бывает разной. Так, некоторые рынки, где цены в предкризисное время разбухали как на дрожжах, были откровенно инвестиционными. Наиболее яркие примеры – Дубай и Болгария. Весь тот якобы сумасшедший спрос, на котором поднимались цены, на деле не имел никакого отношения к популярности местных квартир и вилл. Англичане, немцы и голландцы не воспылали внезапной любовью к отдыху на болгарском берегу или восторгом перед искусственными островами Дубая. На этих рынках царила перепродажа контрактов: по сути та же самая игра, что и на бирже.

Только в роли ценных бумаг выступали контракты купли-продажи, инвестиционные контракты. Такой разгон цен чреват для покупателей по меньшей мере двумя неприятностями. Во-первых, тем, что в самый неудачный момент ценовой пузырь лопнет. И соответственно, цены покатятся вниз, как это и случилось в большинстве стран Восточной Европы и в Дубае.

Второе последствие – то, что будущая ликвидность жилья окажется крайне низкой.

Рост цены и ликвидность вообще отнюдь не всегда прямо пропорциональны. Многие покупатели жилья на упавших рынках сейчас утешают себя оптимистичными новостями: цены стабилизируются, и кое-какие страны даже начинают демонстрировать рост.

Но, увы, это еще не гарантирует светлого будущего вашим инвестициям. Большинство «лопнувших» рынков – Болгария, Испания, Черногория и т. п. – оказались затоварены новостройками. И даже при возобновлении покупательской активности весь этот объем будет раскуплен не скоро. А соответственно, рынок продолжит оставаться вялым, и продать на нем стандартные апартаменты будет не просто: потребуется либо неограниченное ожидание, либо существенный дисконт.

Другое дело, если вы и не собираетесь расставаться с купленным объектом, а намерены пользоваться им в свое удовольствие. Тогда эти проблемы для вас не слишком актуальны: купленная квартира не станет хуже из-за своей неликвидности.

 

Законная ловушка

Даже отлаженные механизмы время от времени дают сбои. Предусмотреть все из них невозможно. Но можно хотя бы полистать Интернет, чтобы собрать на форумах сведения о рынке приглянувшейся страны. Именно здесь часто всплывают самые незаурядные жалобы. А иногда даже не придется углубляться в блогосферу – достаточно новостей.

Так, год назад достаточный размах получила история английской пары Орамс, судившейся из-за своего дома на Северном Кипре. В 2002 году семья приобрела дом с участком у турецкого киприота. Все документы, включая право на собственность, были вроде бы в полном порядке. Однако некоторое время спустя Метелиос Апостолидис, грек по происхождению, подал в суд Никосии (Кипр) на Орамсов, утверждал, что является единственным законным владельцем купленного ими участка на Северном Кипре и что этой земли его семья лишилась в 1974 году. В соответствии с международным правом его право на собственность имеет большую силу, чем право турецкого киприота, продавшего Орамсам участок.

После долгих судебных разбирательств в судах разного уровня Европейский суд вынес решение в пользу грека.

Корень проблемы в том, что после разделения Кипра с 1974 года турки начали активно продавать землю и недвижимость на Северном Кипре. По гораздо более низким ценам, чем она стоила на греческой территории Кипра. Естественно, что покупатели слетались на такие цены как мотыльки на яркую лампу. В результате сегодня из 6 тыс. сделок, совершенных англичанами на Северном Кипре, 4 тыс. должны быть расторгнуты. При этом недвижимость на Северном Кипре и сейчас продолжает продаваться с прежним размахом. И конечно, по весьма привлекательным ценам.

Конечно, в большинстве стран покупатель не подвергается такому риску. Но при плохом знании местного законодательства могут возникнуть другие, аналогичные по сути, неприятности. Так, в некоторых странах существуют ограничения на использования земли: то есть, купить ее можно, а построить на ней все, что пожелаешь, нет.

Кроме того, в некоторых странах существуют ограничения на приобретение недвижимости иностранными лицами. Так, в Хорватии физическое лицо не может совершить покупку. Для сделки необходима регистрации фирмы на территории страны. В других странах могут возникнуть проблемы с покупкой земли, как, например, в Болгарии. Так что, даже прибегая к помощи профессиональных риелторов, не мешает самому собрать максимум информации о законах, налогах и возможных сюрпризах той страны, где вы намерены создать свой зарубежный плацдарм.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

07/12/2009 Понравилась статья? Порекомендуйте своим друзьям!