Откровенно о недвижимости

Как изменился рынок недвижимости за год, кто виноват и что, в конце концов, делать? Риелторы поделились друг с другом своими соображениями на этот счет. Так о чем думают и что собираются делать участники рынка недвижимости?

Все это обсуждалось на 10-м ежегодном Межрегиональном форуме риелторов, организованном МАР совместно с международной выставкой недвижимости «Домэкспо». Форум продлился целый день, и обсуждаемые на нем темы условно можно разделить на 4 блока: характеристика ситуации на рынке недвижимости, стимулирование покупательского спроса, правильный подход к обслуживанию клиентов и способы продвижения компаний – участников рынка недвижимости.

Константин Апрелев, вице-президент РГР и президент АН «Савва», рассказал о факторах, которые, по его мнению, оказывали в течение года, прошедшего с начала кризиса, решающее воздействие на рынок московского жилья. Они, как считает Апрелев, таковы:

Снижение доходов населения; сокращение рабочих мест и занятости населении; темпы инфляции опережают рост реальных доходов населения

Сокращение доходов бюджетов и бизнеса; волатильность цен в сырьевом секторе экономики

Сохранение у населения недоверия к мировым валютам и к рублю; отсутствие надежных и эффективных, доступных при этом населению финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала

Использование населением жилья как способа сбережения накоплений

Сокращение объемов нового строительства; сохранение высоких инвестиционных рисков при покупке квартир в новостройках; сокращение объемов кредитования застройщиков

Сокращение объемов коммерческого и ипотечного кредитования; отток зарубежных инвестиций из страны

Финансирование бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселения из ветхого и аварийного жилого фонда


Как видим, весь 2009 год прошел под знаком практически сплошного «снижения» и «сокращения». Что до прогнозов на последние месяцы текущего года, г-н Апрелев предложил три прогноза, которые могут реализоваться с разной вероятностью. Первый (вероятность 40%) – это продолжение дальнейшего снижения цен более чем на 2% в месяц. Второй сценарий (50-процентная вероятность) – стабилизация цен с колебаниями в пределах 1-2% в ту или иную сторону. Третий вариант развития событий (как нетрудно посчитать, вероятность, что дела пойдут именно так, не превышает 10%) – это рост цен более чем на 10% в месяц.

О ситуации на рынке коммерческой недвижимости рассказал Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. По словам эксперта, продолжается падение ставок по всем сегментам (сравнительно более легкая ситуация в торговле, хуже всего – в офисной недвижимости). Характерные приметы времени – большие дисконты и особые предложения для арендаторов.

Как отмечается в докладе г-на Соколова, несмотря на то что цены уже откатились, если говорить об офисном сегменте, лет на 5 назад, количество «пожарных» сделок (с размером дисконта в 80-90% к докризисному уровню) по качественным объектам, скорее всего, не будет существенно расти. Консенсусная цена, по мнению Дениса Соколова, это минус 15-30% к докризисному уровню – по таким ставкам сейчас совершаются нерыночные сделки. Реальным спросом пользуются объекты с большим дисконтом – и именно в промежутке между консенсусной и ликвидационной ставками лежит та самая золотая середина, которую в обозримой перспективе должен нащупать рынок.

Снижение ставок и введение дополнительных бонусов для привлечения арендаторов не суть исключительно российская проблема, отмечает Соколов. Так, в Лондоне недавно был сдан в аренду бизнес-центр на 25 лет, причем первый платеж арендатор, согласно условиям сделки, вносит только через 7 лет, а первые шесть он сможет пользоваться бизнес-центром абсолютно бесплатно.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris Properties in association with CBRE (СПб), сравнил ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в 1999 году и в 2009. Судя по выводам эксперта, сейчас все не так и плохо: если после дефолта 98-го арендаторы просто исчезли с рынка, то сейчас, опережая их ожидания, брокер (или собственник объекта) вполне может успешно заключать сделки.

Лучше всего сейчас, как говорит Денис Соколов, чувствуют себя те собственники офисных зданий, которые заключили сделки в 2004-2005 году. Пусть в 2008-м им и пришлось немного покусать локти, взирая на выросшие вдвое-втрое арендные ставки, зато сейчас они спокойно получают вполне рыночную плату. «Надо быть добрее», – согласился и Борис Мошенский, имея в виду, что на любом этапе рынка (падение ли это, стагнация или быстрый рост) не стоит наплевательски относиться к арендатору, иначе можно оказаться с пустым зданием. 

Риелторы, работающие с жилой недвижимостью, также сошлись во мнении, что клиента надо беречь (мысль, неудивительная в сегодняшних условиях, но, честно говоря, не всегда остающаяся в памяти в период процветания). Под конец поговорили и о том, как максимально эффективно привлечь покупателя.