Защита от произвола

Говорят, в Москве жить хорошо. Не зря ведь сюда люди едут со всей России, а то и из других стран мира. Для многих давно уже стало мечтой купить квартиру в столице, зачастую даже не важно, в каком районе. Но все-таки есть «уголки», где жизнь столичная не столь уж хороша. «Собственник» составил рейтинг районов, где придирчивые жители Белокаменной обитать не хотят ни в какую. 

Хотим в центр, а едем на окраину 

Понятно, что «на топе» предпочтений были и остаются центральные районы (под предпочтениями здесь следует скорее понимать желание купить квартиру, а не реальную возможность это сделать; по данным компании «МИАН», на долю ЦАО приходится только 8% сделок купли-продажи жилья). Это и признанные недавно самыми дорогими Якиманка и Хамовники, это Арбат, Остоженка, Чистые пруды, Тверская.

Но ведь не секрет, что эти районы хоть и престижны за счет расположения в историческом центре, зато далеко не всегда комфортны для проживания. Здесь всегда толпятся туристы, шумный поток машин, загазованность воздуха… В общем, мечта о «тихом центре» часто так и остается мечтой. Но, несмотря на это, люди с высоким достатком стремятся купить квартиру именно здесь, чтобы подчеркнуть свой статус.

Однако «средний» (а иногда и с доходами «выше среднего») москвич может предпочесть самому что ни на есть центру Западный или Юго-Западный округа столицы. И такой выбор будет понятен и объясним: это экологически чистые районы с развитой инфраструктурой, и новые объекты, возведенные здесь, по своей оснащенности и комфортабельности иной раз не уступают элитным домам в центре. Не уступают и ценами: здесь также сконцентрировано лишь около 8% спроса на недвижимость. «В условиях непростой экономической ситуации покупатели стали более требовательно относиться к соотношению «цена-качество» будущего жилья и уже не готовы переплачивать за расположение новостройки в центре столицы, в то время как жилье повышенной комфортности в престижных районах за пределами Садового кольца по качеству зачастую значительно превосходит большинство объектов в центре», – объясняет директор по маркетингу компании «Квартал-Эстейт» Сергей Лушкин.

А вот куда жители Москвы не хотят переселяться ни в коем случае? Где продажи идут медленнее всего и цены ниже, чем в среднем по округу? «Собственник» составил рейтинг самых мало востребованных уголков столицы. 

Страх и ненависть в Капотне 

Прежде всего, это пресловутая Капотня. Так называется один из 12 районов Юго-Восточного округа Москвы. Данное местечко славится тем, что здесь расположены Московский нефтеперерабатывающий завод (с 1938 года), еще несколько заводов – всего более сотни различных предприятий, а также две тюрьмы. Не так далеко расположена и печально знаменитая своей аварией Чагинская подстанция.

Кстати, вообще-то на ЮВАО приходится до 10% спроса. Вполне сопоставимо с лучшими районами столицы! По словам руководителя департамента маркетинга компании «МИАН» Алексея Кудрявцева, стоимость жилья на юго-востоке в среднем на 10-15% ниже, чем по рынку. Это и определяет спрос тех самых 10% покупателей квартир в данном районе. 

То, что пониже спины 

Следующим аутсайдером можно назвать Западное Бирюлево. Район входит в границы Южного административного округа Москвы, насчитывает 64 тысячи жителей. Это также один из промышленных районов столицы. Здесь расположены крупный пивоваренный завод «Эфес», Востряковский колбасный завод и, что самое неприятное, мусоросжигательный завод «Экотехпром», а также ТЭЦ-26. Как не вспомнить анекдот: «Моя девушка купила себе платье с изображением карты Москвы. Так вот пониже спины у нее как раз Бирюлево…»

В общем, из описания получается район, в котором едва ли кто-то мечтает поселиться. «Сейчас можно найти предложения, например, на Булатниковской улице или в Булатниковском проезде. Это дома эконом-класса, панель. Рядом проходит железная дорога, расположена ТЭЦ. То есть из окон квартиры будет открываться унылый вид на промышленную городскую действительность», – делает неутешительный вывод Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).

Средняя стоимость жилья в данном районе – около 92–95 тыс. руб. за кв. м. Получается, что однокомнатная квартира в Булатниковском проезде оценивается в 3,7 млн руб. Аналогичная квартира в более благоприятном районе будет стоить более 4,2 млн руб. «То есть разница может достигать и 500 тыс. и даже 1 млн руб.! Продавцы в неблагоприятных районах идут на уступки в цене, так как понимают, что привлекут покупателей отнюдь не преимуществами месторасположения и видом из окна», – говорит Наталья Алиханова.

На Южный округ приходится уже около 17% спроса. Это самая большая цифра, если смотреть в среднем по столице.

Бедное и безденежное

Район Бескудниково также, увы, не блещет достопримечательностями. Он расположен на севере столицы, основные магистрали – Дмитровское шоссе и Бескудниковский бульвар. Здесь расположена крупная железнодорожная станция Савеловской ветки. Исторически данная местность считалась бедной, поскольку тут не было плодородной земли, а само название района, как предполагают историки, происходит от «Бескунниково», что означает «безденежное». С 1874 года экологию здесь портил основанный купцом Денисовым кирпичный завод, который, кстати, существует до сих пор, производя керамическую плитку. Впрочем, надо отдать должное фактам: все-таки на севере Москвы именно Бескудниково – один из самых зеленых районов.

Несмотря на это очевидное преимущество, в Бескудниково, по словам Натальи Алихановой, квартиры и в прежнее время продавались плохо, а сегодня срок экспозиции может достигать полугода.

Плохое в хорошем 

Конечно, могут плохо продаваться и квартиры во вполне благополучных районах, входящих, например, в состав  желанного для многих Западного округа. Как говорит Сергей Лушкин, в Москве сейчас много объектов, продажи в которых практически стоят.

Основными причинами тому являются либо низкая степень готовности новостройки, сопряженная с невысокими темпами строительства, либо крайне неудачные архитектурные решения. Например, если до кризиса квартиры с маленькими окнами и треугольными комнатами уходили с рынка низкими темпами, несмотря на значительный дисконт, то сегодня продать подобный неликвид стало практически невозможно. «В ЗАО представлено два подобных объекта, один из которых уже давно сдан госкомиссии, однако большая часть квартир так и не нашла своих собственников, а другой, несмотря на заявленные сроки сдачи объекта в прошлом году, до сих пор не вышел на уровень первого этажа. По нашим данным, продаж в этих объектах нет», – сообщает эксперт.