Откровенно о недвижимости

Глава Налогового кодекса «Местный налог на недвижимость», принятая Госдумой в первом чтении еще в 2004 году, вряд ли начнет действовать по всей России ранее 2015 года. Первые результаты проведенного в четырех российских регионах эксперимента показали, что появление налога может иметь неоднозначные социально-экономические последствия. Сильная дифференциация по уровню и качеству развития территорий даже внутри регионов не позволяет задать единые параметры функционирования налога хотя бы на уровне субъекта федерации.

Институт экономики недвижимости (ИЭН) Высшей школы экономики в минувшую пятницу собрал представителей заинтересованных государственных структур, практиков рынка недвижимости и журналистов, чтобы представить первые результаты эксперимента по составлению кадастра объектов недвижимости и проведению их массовой оценки для последующего использования полученных результатов в целях налогообложения собственников. Выводы, которые можно сделать из презентации, неутешительны. Заменить существующие налоги новым без потерь для муниципальных бюджетов и без кратного увеличения налогового бремени для собственников представляется крайне сложной задачей. Участники эксперимента призвали власти при переходе на новый налог очень тщательно просчитывать социально-экономические последствия своих решений.

Сейчас в России действует три имущественных налога: из них на налог на имущество юридических лиц, который поступает в региональные бюджеты, приходится 79% сборов, на налог на имущество физических лиц -- 2%, на земельный налог -- 19%. Два последних налога полностью остаются в распоряжении муниципальных бюджетов. Заместитель научного руководителя ИЭН ВШЭ Алексей Оверчук напомнил, что всего в 2008 году с помощью трех этих налогов в бюджеты всех уровней собрано порядка 400 млрд руб. В нынешнем году эти налоги обеспечивают порядка 7% поступлений в бюджетную систему. По словам г-на Оверчука, «имущественные налоги одни из самых надежных источников пополнения бюджета». Их главное достоинство в том, что динамика сборов по ним всегда положительная. В частности, после появления в 2004 году в Налоговом кодексе главы «Земельный налог» сейчас идет второй тур переоценки кадастровой стоимости земельных участков, что ведет к увеличению поступлений в казну.

Налог на недвижимость фактически должен заменить земельный налог и налог на имущество физических лиц. Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Сергей Разгулин напомнил, что предстоящие изменения в законодательстве об имущественных налогах и сборах предполагают переход к налогообложению имущества исходя из его стоимости, приближенной к рыночной.

Минфином подготовлен и отправлен в Минэкономразвития проект поправок к принятой Госдумой в первом чтении в 2004 году главе Налогового кодекса (НК) «Местный налог на недвижимость». Сергей Разгулин рассказал об основных новациях, предложенных Минфином. Плательщиками налога будут как физические лица, так и организации. Но для организаций объектами налогообложения будут только жилые помещения и земельные участки. При этом сохранится налог на имущество организаций, которым будет облагаться все нежилое имущество компаний. Решение сохранить раздельное налогообложение коммерческой недвижимости и земли, на которой оно расположено, представитель Минфина объяснил нежеланием оголять региональные бюджеты, куда полностью поступает налог на имущество организаций, и муниципальные бюджеты, в которые сейчас идет земельный налог, а в будущем предполагается собирать налог на недвижимость.

Для физических лиц объектом налогообложения предполагается сделать как жилые помещения, так и нежилые объекты, а также земельный участок, на котором расположены все эти здания. Причем все это имущество станет оцениваться как единый объект собственности. Налоговая база и кадастровая стоимость будет определяться на начало нового налогового периода, то есть на 1 января каждого года.

Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов обратил внимание, что «единой методологии рыночной оценки объектов недвижимости нет. Каждая компания использует свою». Причем полученные результаты, по словам представителя риэлторского сообщества, можно легко корректировать в любую сторону. Например, в случае Москвы -- включая или не включая в среднюю стоимость жилье в Центральном АО, учитывая или не учитывая цены на элитное жилье. Причем он наглядно доказал на примере 2008--2009 годов, что рыночная стоимость способна существенно меняться даже в течение одного года.

Представители власти понимают, что «приближенная к рыночной кадастровая стоимость» недвижимости неизбежно вызовет массу вопросов налогоплательщиков об ее обоснованности. Начальник отдела нормативно-правового регулирования оценочной деятельности департамента корпоративного управления Минэкономразвития Владислав Федотов рассказал, что министерство намерено сделать для остановки возмущенных граждан на подступах к суду. Поправками к федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятыми в первом чтении в мае 2009 года, определено, что к оценочной деятельности будут привлекаться только достаточно крупные оценщики, застраховавшие свою ответственность на сумму не менее 30 млн руб. Более того, для повышения профессионального уровня оценщиков Минэкономразвития инициировало обсуждение поправок в закон «Об образовании», который предлагается дополнить институтом допуска к профессиям.

Предусмотрена обязательная экспертиза результатов оценки со стороны саморегулируемых организаций. Для исключения административного произвола введено положение о том, что итоговая стоимость недвижимости, используемая в качестве базы налогообложения, не может отличаться от предложенной оценщиком. Также предусмотрена процедура досудебного урегулирования споров, что должно существенно сократить количество обращений в суд.

Минэкономразвития подготовило также поправки ко второму чтению главы НК о налоге на недвижимость. Они, в частности, предусматривают, что в случае существенного изменения конъюнктуры рынка может быть инициирована внеочередная переоценка собственности (пока предполагается, что она должна происходить не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет). «Корректировка кадастровой оценки может быть произведена как в большую, так и меньшую сторону», -- заявил г-н Федотов.

Начальник управления оценки недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Светлана Бондарчук напомнила, что «налог на недвижимость первоначально позиционировался как налог на богатство». Но по ее словам, «надо учесть, что более 20% плательщиков налога будут пенсионеры». «Не должна сложиться ситуация, когда налогоплательщик из-за высоких налогов не сможет пользоваться своей собственностью», -- уверена г-жа Бондарчук.

Чтобы этого не произошло, предусмотрены стандартные и социальные вычеты из налоговой базы. Стандартный вычет предусматривается в размере средней по муниципалитету стоимости площади по нормам предоставления жилья по договору социального найма, установленным в местном законодательстве. Кроме того, вычеты получат практически все те же граждане, которые сейчас имеют льготы по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу: это ветераны войны и труда, инвалиды детства, а также I и II групп, Герои Советского Союза и России, чернобыльцы, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, а также пенсионеры, получающие пенсии. Для них из общей налогооблагаемой базы в виде стоимости земли, жилых и нежилых строений вычтут среднюю по муниципалитету стоимость 50 кв. м жилой площади. Представители данных категорий получат вычеты не только если являются собственниками имущества, но и в случае совместного проживания (постоянной регистрации) в данном жилом помещении.

Социальный налоговый вычет предоставляется на каждое зарегистрированное в данном объекте собственности лицо в размере средней стоимости 5 кв. м жилья. Кроме того, регионы будут обладать правом вводить собственные льготы.

Субъекты федерации будут сами устанавливать также размер налога. Но на федеральном уровне в НК будет определена максимально возможная ставка. Пока Минфин считает, что она должна быть на уровне 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости. «Но ставка может быть и увеличена. Это еще не окончательное решение», -- предупредил представитель Минфина. При этом он уверен, что выпадения доходов из муниципальных бюджетов не произойдет, так как «ставка налога будет применяться к гораздо большей стоимости имущества».

Представитель Минэкономразвития Владислав Федотов согласился с тем, что «одной из основных проблем является установление максимальных значений налоговых ставок». «К сожалению, налогоплательщики сейчас не всегда понимают, что увеличение налога зависит не только от кадастровой оценки их недвижимости, но и от ставок налогообложения, установленных местными властями», -- обратил в этой связи внимание чиновник. Между тем, по данным на 2006 год, 60 субъектов федерации установили ставку налога на землю в максимальном размере. Поэтому сейчас, по словам г-на Федотова, «рассматривается возможность подготовки специальной программы информирования и обучения журналистов для воздействия на общественное мнение».

Минэкономразвития также рассматривает возможность финансирования из федерального бюджета расходов на проведение первой кадастровой оценки. Но на этот счет существуют разные точки зрения, и он посмотрел в сторону возмутившегося такой постановкой вопроса представителя Минфина. Но в дальнейшем работу по кадастровой оценке в любом случае должны взять на себя региональные бюджеты.

Пока нет никакой ясности и относительно сроков вступления новой главы НК в силу. Сергей Разгулин напомнил, что принятый в 2007 году план-график введения налога на недвижимость не выполняется. «Сроки не соблюдаются и, скорее всего, будут сдвигаться», -- предположил представитель Минфина. Он пояснил, что налог начнет вводиться в регионах по мере готовности региональных кадастров объектов недвижимости и программ массовой оценки их стоимости. Произойдет это, скорее всего, не ранее 2012 года. Переходный период для повсеместного введения налога на недвижимость должен завершиться к 2015 году. Светлана Бондарчук из «Росрегистрации» уверена, что к этому сроку можно уложиться только «по самым оптимистическим оценкам». «К этому моменту утратит силу закон о налоге на имущество физических лиц 1991 года, и те регионы, которые не примут всю необходимую законодательную базу для введения налога на недвижимость, лишатся соответствующих бюджетных поступлений», -- предупредил Сергей Разгулин. И оговорился: «Без должной подготовки торопиться с введением этого налога не стоит».

Такой же основной вывод был сделан по итогам проводимого в четырех субъектах федерации -- Калужской, Кемеровской, Тверской областях и Татарстане -- эксперимента по созданию региональных реестров объектов недвижимости и разработке системы массовой кадастровой оценки их стоимости. Эксперимент имел целью подготовиться к введению новой системы имущественных налогов на всей территории России. Светлана Бондарчук из «Росрегистрации» рассказала об основных проблемах, с которыми организаторы эксперимента столкнулись на местах. По ее словам, в БТИ огромное количество данных находится на бумаге, причем сам учет ведется по разным схемам, давая разный перечень данных о строениях. В базах организованного учета объектов недвижимости такое описание некоторых объектов, что иногда невозможно понять, о чем идет речь. Отсутствует единый государственный источник информации о сделках на рынке недвижимости. Имеющиеся базы сделок в «Росрегистрации» не могут быть использованы для целей массовой кадастровой оценки недвижимости, потому что требуют трудоемкой вычистки персонифицированных данных. К тому же, напомнила г-жа Бондарчук, официальная регистрация сделок ведется не по реальным ценам, а по ценам, направленным на оптимизацию налогообложения. Поэтому «объем большинства сделок укладывается в 1 млн рублей».

Для разработчиков программы массовой оценки объектов недвижимости источниками информации об уровне цен на рынке недвижимости примерно на 55% был Интернет и на 26% -- другие СМИ, на 19% -- базы риэлторских агентств. Как призналась г-жа Бондарчук, «когда не хватало рыночных данных, проводилась индивидуальная оценка некоторых объектов собственности», которая затем экстраполировалась на весь рынок.

Проведенная оценка стоимости недвижимости показала, что на нынешний уровень сбора земельного налога, например, шести сельским районам Калужской области можно выйти при ставке налога на недвижимость в размере 0,03% от кадастровой стоимости. Для большинства районов Тверской области ставка должна быть 0,1%, а вот для Татарстана -- 0,3%. Однако проблема в том, что если ставка налога будет не сильно различаться по разным муниципалитетам региона, то при ее уровне в 0,1% от стоимости недвижимости владельцам однокомнатной квартиры в Твери придется платить 11 тыс. руб., двухкомнатной -- 15 тыс., трехкомнатной -- 18 тыс. руб. в год. Такие размеры налога все присутствующие на «круглом столе» расценили как высокие даже для москвичей. Если снизить ставку налога, то и без того бедные сельские муниципалитеты лишатся последних средств к существованию, что только усугубит их депрессивность. Если же сильно дифференцировать ставку в пределах региона, то налог на недвижимость перестанет быть, как выразился вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, главным стимулом к развитию территории. «Муниципалитеты должны быть замотивированы развивать свою территорию, строить и сохранять объекты недвижимости», -- уверен специалист. Вряд ли этому будут способствовать более высокие ставки налога в депрессивных районах.

Таким образом, экспериментальным путем доказано, что целевые установки относительно налога на недвижимость, сделанные в апреле этого года в Астрахани премьер-министром Владимиром Путиным, для значительной части территорий страны являются взаимоисключающими. Новый налог, говорил тогда глава правительства, призван стать основным источником пополнения муниципальных бюджетов. С его введением, говорил г-н Путин, «налоговые поступления в местные бюджеты, я очень на это рассчитываю, должны серьезным образом увеличиться». Но при этом он считал, что налог следует увеличивать для «тех, кто имеет дорогое имущество, большие участки земли, большие дома, дорогостоящие квартиры», а для «собственников скромного имущества, небольших квартир, небольших домов и земельных участков, садоводческих товариществ» необходимо предусмотреть «льготный режим». Но решить обе задачи для большинства сельских муниципальных районов, как раз больше всех нуждающихся в средствах, невозможно.

Поэтому участники эксперимента предлагают установить в федеральном законодательстве предельную налоговую ставку в размере 1% от стоимости зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений; 0,3% -- в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также занятых жилищным фондом, садовыми и прочими используемыми личными хозяйствами участками и 1,5% -- в отношении других земель. «Ни о каком едином объекте налогообложения в связи с налогом на недвижимость мы не говорим. Здания и земля должны учитываться отдельно, и ставки должны быть разными», -- уверена Светлана Бондарчук. При этом она всячески призывала власти к тщательной «оценке социально-экономических последствий введения нового налога для каждой конкретной территории» и проведению «пиар-кампании по доведению смысла налога до налогоплательщиков». «Практика показывает, что налоги выплачиваются только тогда, когда мы понимаем, за что платим», -- полагает представитель «Росрегистрации».