Защита от произвола

Московские реалии не вписываются в Жилищный кодекс РФ. Это еще раз намерены публично подчеркнуть чиновники столичной мэрии, инициирующие процедуру внесения поправок в федеральное земельное законодательство. Затягивая межевание жилой застройки и оформление в собственность дворов и участков под многоквартирными домами, распорядители московской земли дают понять, что строго следовать букве закона в столице не получается. И предлагают гражданам не настаивать на своем праве собственности, а соглашаться на арендные отношения. Как сообщили «Времени новостей» в пресс-службе департамента земельных ресурсов, сейчас экспертами ведомства уже подготовлены поправки, которые позволят горожанам «владеть земельным участком многоквартирного дома не только на праве общей долевой собственности, но и на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора». В конце августа эту инициативу планируется обсудить на заседании московского правительства, а затем передать в Мосгордуму для последующего внесения в федеральный парламент.

Так или иначе эта инициатива власти затрагивает большинство москвичей. Напомним, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ владельцам помещений в многоквартирном доме «принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на участке предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами». И вот уже несколько лет столичные чиновники принимают заявления от собственников жилья, поскольку законодательство требует поставить на кадастровый учет земельные участки под всеми жилыми домами, построенными до вступления в силу ЖК, то есть до марта 2005-го. К сегодняшнему дню, по данным департамента земельных ресурсов Москвы, проекты межевания имеет около 30% жилого фонда столицы, насчитывающего более 30 тыс. домов. Зарегистрировать же свое право собственности, как уверяет замглавы департамента Олег Рыжков, смогли жители буквально считанных многоквартирных домов.

Как пояснил г-н Рыжков в беседе с корреспондентом «Времени новостей», специфика Москвы заключается в том, что в городе десятки тысяч квартир остаются в социальном найме и эти квартиры соседствуют с приватизированным или купленным жильем. Поэтому собственность на земельные участки под домами является по сути государственно-частной. Но с юридической точки зрения общедомовую собственность, где часть земли принадлежит частным владельцам квартир, а часть -- муниципалитету, как владельцу социального жилья, по словам г-на Рыжкова, «нельзя представить». «Она должна быть или государственной, или частной», -- заявил замглавы департамента земельных ресурсов, пояснив, что предусмотренная Жилищным кодексом схема распределения собственности на землю под многоквартирными домами применима к очень ограниченному числу зданий.

Кроме того, как говорится в официальном пресс-релизе департамента, процедура определения права собственности земельного участка, предусмотренная федеральным законодательством в отношении нежилых зданий, куда логичнее нормы, действующей в отношении жилых домов. Так, собственники помещений в офисном здании приобретают земельный участок под ним на основе «волеизъявления каждого владельца помещений». В отсутствие консенсуса собственников земельный участок может находиться в их владении и пользовании только на праве аренды. «В отношении земельных участков многоквартирных домов федеральным законом предусмотрен единственный титул владения -- общая долевая собственность», -- напоминают чиновники, но предупреждают, что решение об оформлении земли в собственность принимается не солидарно, а большинством голосов владельцев квартир. Таким образом, полагают в мэрии, нарушается справедливость, поскольку не учитывается мнение жителей, «несогласных нести обязанности собственника по содержанию участка».

Наконец, свою инициативу чиновники стараются объяснить заботой не только о жильцах, но и, например, о равенстве работающих в городе предпринимателей. Олег Рыжков утверждает, что власти, в частности, пытаются уравнять в правах владельцев расположенных в жилых домах магазинов, получающих вместе с рядовыми жителями землю в собственность бесплатно, с их коллегами, имеющими отдельно стоящие торговые точки на арендной земле. По словам г-на Рыжкова, практически в каждом многоквартирном доме сейчас есть коммерческое предприятие, которое, таким образом, после оформления земли получит преимущество.

Внесение же изменений в Жилищный кодекс, по мнению московских чиновников, позволит устранить «неравные условия по владению и условиям приобретения земельного участка собственниками нежилых помещений как в нежилых, так и в жилых домах». Предполагается также, что это предотвратит конфликты жильцов и собственников нежилых помещений в многоквартирных домах. При этом стоимость аренды будет дифференцирована в зависимости от использования помещений в доме. Для расположенных в жилом доме коммерческих предприятий, по словам г-на Рыжкова, предполагается установить размер аренды, равный ставке налога на землю для отдельно стоящего здания (порядка 1,5% от кадастровой стоимости участка). А для простых жильцов стоимость аренды, приравненная к размеру налога на землю, таким образом, составит 0,1% от кадастровой стоимости.

Примечательно, что хотя эта инициатива, скорее всего, будет рассматриваться уже новым созывом Мосгордумы, именно она наряду с новым генпланом столицы может стать основой предвыборной борьбы за кресла в городском парламенте. Во всяком случае, в тех одномандатных округах, где оппоненты «Единой России» делают ставку как раз на кандидатов, специализирующихся на жилищных вопросах. В то же время нынешние депутаты-единороссы отнеслись к предложению мэрии весьма лояльно. Так, по мнению председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, арендные отношения вполне применимы в отношении дворовых территорий. Как заявил «Времени новостей» г-н Москвин-Тарханов, с учетом плотности столичной застройки целесообразно закрепить в собственности жильцов землю только под подошвой дома, а дворовую территорию закрепить в собственности за городом и предоставлять в аренду на льготных условиях. Таким образом, считает депутат, можно избежать конфликтов москвичей и ТСЖ из-за дележа общедворовых территорий и разграничивающих придомовые зоны заборов.

Однако, по мнению независимых экспертов по жилищному и земельному законодательству, это лишь очередная попытка московских властей сохранить в своих руках земельный ресурс города. Как заявил «Времени новостей» лидер московского движения «Жилищная солидарность» Дмитрий Катаев (бывший депутат Моссовета и Мосгордумы сейчас баллотируется по списку «Яблока»), аренда двора не только не обеспечит москвичам гарантии того, что на площадке вдруг не появится «уплотнительное» строение, но и обременит горожан платой за пользование землей. По его словам, ограничение собственности жителей на землю участком по периметру дома -- «голубая мечта столичных чиновников». И потому в мэрии всячески затягивают межевание городских территорий -- например, отказывая в процедуре разграничения участков, если жители дома при межевании пытаются выйти за 1 м от фундамента.

«Но на «пятне» под домом жить нельзя, к дому надо как-то подъехать», -- сетует г-н Катаев, считающий, что столичные чиновники по-своему трактуют Жилищный кодекс и не принимают во внимание, какие именно участки для полноценного поддержания и эксплуатации дома подразумеваются федеральным законодательством.

Но мэрию обвиняют не только в неправильном толковании законов, но и в явном превышении чиновниками своих полномочий и попрании прав горожан. И депутат Госдумы Галина Хованская (входит в двойку «Справедливой России» в списке кандидатов от партии в Мосгордуму), и специалист фонда «Институт экономики города» Татьяна Лыкова утверждают, что согласно действующему федеральному законодательству собственники квартир в кондоминиумах априори являются владельцами придомовых участков. Муниципальные власти же должны всего лишь оформить уже существующие права граждан. «Попытка Москвы и других муниципалитетов поставить ситуацию так, что якобы эта земля является городской собственностью и речь идет о передаче ее жителям в собственность, неправомерна», -- пояснила г-жа Лыкова «Времени новостей». Предложение столичных чиновников сдавать жителям то, «что уже принадлежит им на праве собственности», по ее мнению, не вписывается в правовое поле и призывает, по сути, к «откату назад» всей жилищной реформы.

О том, что столичные власти пытаются в угоду собственным интересам поменять всю жилищную политику страны, заявила «Времени новостей» и Галина Хованская. По ее мнению, несмотря на то, что процесс разграничения дворовых земель идет медленно, а очередь на межевание расписана на пять лет вперед, местные чиновники не должны лишать жителей возможности реализовать свое право собственности на участок под домом. «Это у них не пройдет», -- уверена депутат Госдумы. Кроме того, г-жа Хованская предупреждает жителей о неправомерности попыток московских властей ограничить территорию, принадлежащую собственникам многоквартирных домов. По словам депутата, расчеты должны вестись согласно установленной постановлением правительства РФ специальной методике, которая учитывает и плотность застройки, и этажность зданий. По мнению Галины Хованской, конфликтов жителей между собой можно избежать, если придерживаться единой для всех формулы. Она позволит справедливо разделить дворы и в плотно застроенном историческом центре, и в спальных районах, где придомовые территории существенно больше.