Защита от произвола

В условиях жесткой экономии бюджетных средств московские финансисты пытаются выбрать из городских инвестиционных проектов в жилищной сфере исключительно самые экономически эффективные. Вчера с подачи департамента экономической политики и развития города на очередном заседании столичного правительства мэр Юрий Лужков одобрил в качестве «временного документа» разработанную, судя по всему, специально на кризисный период методику оценки целесообразности финансирования из бюджета того или иного инвестиционного жилищного проекта.

Напомним, что в связи с падением доходов городской казны бюджет городских строительных программ в 2009 году сократился почти в три раза от первоначально запланированных 360 млрд руб. О том, что вместо 1,8 млн кв. м жилья за счет мэрии в этом году будет построено не более 720 тыс. кв. м вчера, в частности, Интерфаксу рассказал руководитель департамента городского строительства Александр Косован.

«Проведенный анализ структуры цены предложения в условиях падения платежеспособного спроса и недоверия потенциальных покупателей к возможности инвесторов выполнить свои обязательства при продаже недостроенного жилья привели к тому, что фактическая цена предложения приблизилась к инвестиционной себестоимости строительства», -- заявила вчера руководитель департамента экономической политики и развития (ДЭПиР) города Марина Оглоблина. Поэтому, по мнению городских экономистов, основным критерием вложения городских средств в финансирование социальных жилищных инвестпроектов должна стать их стоимость по отношению к рыночной цене квадратных метров. Как отметила г-жа Оглоблина, «методика не предназначена для определения социальных приоритетов». «Нам предстоит ответить на вопрос, как тот или иной проект повлияет на темпы и объемы выполнения уже взятых городом на себя социальных обязательств в условиях жестко ограниченного лимита бюджетного финансирования и недостатка площадок для строительства», -- пояснила она.

В частности предельной нормой бюджетных затрат на строительство 1 кв. м жилья в рамках социальных жилищных программ в этом году разработчики предложили взять 80% от «средневзвешенной цены продажи» 1 кв. м аналогичного жилья в каждом конкретном районе предполагаемой застройки. «Разница в 20% -- это фактически стоимость денег на финансирование проекта у инвестора, не возникающая при бюджетной застройке», -- утверждает г-жа Оглоблина.

В случае если стоимость проектов будет выходить за рамки отведенного лимита, Москомархитектура и Комплекс градостроительной политики, по ее словам, должны «проявлять творчество и вносить предложения, в результате которых большинство проектов должны все-таки пройти на бюджетное строительство». Например, по мнению г-жи Оглоблиной, разные инвестпроекты можно объединить в единый или, наоборот, один крупный раздробить на мелкие части. «Можно пойти по принципу смешанного финансирования строительства», -- подсказывала она разработчикам инвестпрограмм «инструменты, приводящие стоимость инвестиционных проектов к более понимаемым показателям».

По словам Марины Оглоблиной, анализ стоимости инвестпроектов проводился и ранее, но несколько по другому принципу. В частности, использовались не один, а два сравнительных показателя: фактические средние затраты на 1 кв. м жилья для социальных программ и рыночная стоимость аналогичного жилья на момент рассмотрения проекта. Из-за чего диапазон предполагаемых расходов на строительство за счет средств города мог составлять от 65 тыс. до 500 тыс. руб. за 1 кв. м. «Если принять во внимание, что средние затраты по социальному жилью в тот период составляли от 80 до 90 тыс. руб. за 1 кв. метр, а рыночная стоимость (ее 70% без стоимости денег) от 110 до 150 тыс. руб. за 1 кв. метр, то далеко не все проекты могли претендовать на бюджетное финансирование», -- рассказала г-жа Оглоблина.

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Андрея Гусева, вводя новую методику оценки эффективности инвестпроектов, чиновники пытаются среди множества запланированных ранее инвестиционных проектов выбрать наиболее оптимальные не только для города, но и для столичных застройщиков. Г-н Гусев считает, что разработанная ДЭПиРом система оценки позволяет подстраховать не только бюджетные средства, но и доходы строительных компаний, которые будут выполнять городские инвестпроекты, обеспечивая как минимум 20% прибыли. «По нынешним временам это роскошная цена, поскольку сегодня нормальные девелоперы и за 5% будут работать», -- заявил г-н Гусев.

Как рассказал председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, чиновники пытаются таким образом найти «дно рынка». «Город пытается нащупать ту цену, которая сохраняет рыночные отношения, основанные на выгоде, но не допускающие сверхдоходов застройщикам», -- пояснил он в беседе с корреспондентом «Времени новостей».