Откровенно о недвижимости

Надеждам россиян на дальнейшее снижение стоимости квартир и домов в ближайшее время сбыться не суждено, как бы этого ни хотелось. Российские девелоперы утверждают, что последние аналитические исследования ситуации на рынке дают основание ждать пусть не немедленного, но все же роста цен на квадратные метры. Оптимизм им внушают, например, цены на стройматериалы, которые, по словам руководителя департамента ценообразования Ассоциации строителей России (АСР) Павла Горячкина, уже «достигли своего дна» и по определенным позициям рынка в ближайшее время начнут расти. Об этом представитель АСР заявил вчера на заседании комиссии по строительному комплексу Российского союза промышленников и предпринимателей, где обсуждались принципы ценообразования в строительстве.

В частности, по данным г-на Горячкина, уже наметился явный рост цен на цемент. И хотя стоимость одного из основных материалов для стройки на свой докризисный уровень (4--5 тыс. руб. за тонну) пока не вернулась, темпы роста дают представителям отрасли надежду на «определенную стабилизацию». Только за первую половину июня рыночные цены на цемент выросли на 7%. Девелоперы прогнозируют также, что в ближайшие два года начнут постепенно расти цены на металлопрокат. Правда, пока не очень понятно, когда будет отыграно падение, наблюдавшееся с начала года (по данным АСР, цены на рынке стройматериалов с января по июнь снизились на 8,1%).

Судя по всему, строители уверены, что и цены на жилье в России достигли своей нижней точки. При этом, как рассказал Павел Горячкин, обвального падения цен на рынке недвижимости удалось избежать, хотя в некоторых регионах, например в Омске и Новосибирске, ценовой уровень на жилье приблизился к его себестоимости. «Девелоперы вынуждены идти на демпинг во избежание полного банкротства», -- утверждает представитель АСР. Впрочем, снижение цен в разных регионах страны шло неравномерно. Так, если в Волгограде, по подсчетам строителей, снижение составило 24%, то в Перми -- 17,6%, а в Ростове-на-Дону -- около 15%. Видимо, в связи с этим девелоперы не исключают, что в некоторых областях стоимость квадратных метров может снижаться вплоть до конца года. Однако, как отмечают в АСР, в целом по стране «динамика снижения цен замедлилась». И если еще недавно, на пике финансовых трудностей, покупатель мог добиться от строителей 40-процентной скидки, сейчас стройкомпании больше чем на 20% не пойдут.

Кроме того, если стройматериалы, по данным АСР, с сентября 2008 года упали в цене на 16,24%, то себестоимость строительства с начала кризиса снизилась только на 12,72%. Это, по словам Павла Горячкина, говорит о том, что на ценообразование в отрасли влияют «и другие составляющие, которые не имеют тенденции к снижению». В частности, по мнению руководителей АСР, на стоимости жилья для конечных потребителей отражаются расходы девелоперов на присоединение к коммуникациям, цены на землю и различные административные согласования. При этом на объектах бюджетного строительства, когда чиновники в этом заинтересованы, на этих издержках можно сэкономить, а на инвестиционных стройках -- нет.

Девелоперы прогнозируют, что в перспективе на цены повлияет и ожидаемый «провал ввода жилья», и дефицит как новостроек, так и квартир на вторичном рынке. Дело в том, что сейчас, по словам г-на Горячкина, на первичном рынке недвижимости идет «вымывание квартир высокой степени готовности». «На котлован же покупатель не идет», -- сетуют застройщики.

Примечательно, что россияне тоже, видимо, заметили некоторую стабилизацию цен на рынке недвижимости. По крайней мере в ходе опроса, проводившегося недавно партнером ВЦИОМ -- компанией Russian Realty Research, 27% россиян отметили стагнацию цен и не ждут их существенных изменений. Правда, ожидания потенциальных покупателей прямо противоположны прогнозам строителей. Если последние рассчитывают на рост цен, то среди обывателей снижается число тех, кто ждет увеличения стоимости жилья. Как отмечают социологи, количество респондентов, ожидающих значительного роста цен на жилье, с октября 2008 года по май 2009-го снизилось на 25% и составило всего 14%. Еще 24% россиян если и ждут роста, то незначительного.

Причем, судя по всему, в ожидании роста цен из всей репрезентативной всероссийской выборки со строителями солидарны в основном жители Москвы и Санкт-Петербурга. Жители двух столиц вдвое чаще остальных респондентов в своих прогнозах предрекали значительное увеличение цен на жилье еще до конца лета. «За весну москвичи и петербуржцы устали от кризиса и связывают возможный рост цен в будущем с осенней стабилизацией. Это может быть связано еще и с тем, что существенная часть населения обеих столиц прямо или косвенно связана со строительным комплексом, и они, возможно, могут отождествлять свое благополучие с ростом цен на жилье», -- отмечают социологи Russian Realty Research.

В то же время исследователи отмечают рост количества респондентов, затруднившихся дать прогноз, что свидетельствует о растерянности значительной части населения и непонимании процессов в ценообразовании на рынке недвижимости. Сейчас каждый пятый россиянин просто отказывается гадать на цементной гуще.