Защита от произвола

Наличие финансового кризиса в России официально признали еще в 2008 году. Именно тогда участники рынка недвижимости заговорили о запредельно высоких ценах,  недоступности ипотеки, заморозке нового строительства и появлению большей лояльности к клиенту. Теперь, когда «рынку покупателя» исполняется полгода, RealEstate.ru решил выяснить,  какие же качественно новые условия были созданы, на каких исторических минимумах были зафиксированы цены. Что касается арендного рынка, то он стал более диверсифицированным. Так, владельцам квартир приходится идти на более демократичные условия для нанимателей и просить меньшие деньги за свою жилплощадь, а у арендаторов появился больший выбор с минимальным количеством дополнительных условий и оговорок от хозяев. В целом, за время кризиса цены упали в среднем на 10-15%. И «однушку» в спальном районе Москвы теперь можно снять за 18-20 тыс. руб., а не за «красную цену» в 25 тыс. руб., как было до кризиса.

В среднем с начала кризиса средняя стоимость аренды квартир эконом-класса снизилась на 10-15% в зависимости от района и качества жилья. «По итогам апреля ставка аренды составила 30,3 тыс.руб. (или по курсу ЦБ 1 долл. – 32 руб., 960 долл.) в месяц. До начала корректировки цен в октябре прошлого года средняя аренда держалась на уровне 33,9 тыс.руб. (или 1084 долл.) в месяц», - рассказал руководитель направления аренды МИАН Сергей Орлов.

В зависимости от количества комнат стоимость аренды квартир эконом-класса, по данным руководителя аналитического центра «Инком» Дмитрия Таганова, распределилась следующим образом: аренда однокомнатной в среднем стоит 24,2 тыс. руб. (или 774 долл.) в месяц, двухкомнатной – 36,3 тыс.руб. (или 1161 долл.) в месяц, трехкомнатной – 48,3 тыс.руб. (или 1545 долл.) в месяц. 

При этом корректировка цен произошла не равномерно, в зависимости от того, в какой валюте производилась оплата аренды. Так, по данным замдиректора компании "МИЭЛЬ-Аренда"Марии Жуковой, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, "цены в рублях упали на 19,8% (ЮАО), 16,3% (ЮВАО), и, соответственно, на 12,8% (САО). В рублях же из-за разницы в курсе цены наоборот выросли: на 15,7% в ЮАО, на 20,7% в ЮВАО, и на 25,8% в САО".

Зависимость цен от месторасположения объектов осталась аналогичной докризисному положению. Традиционно самыми дешевыми округами остаются Южный административный округ, Юго-Восточный административный округ и Северный административный округ. По данным М. Жуковой из «МИЭЛЬ-Аренда», снять квартиру в ЮАО сегодня можно в среднем за 24,5 тыс. руб. (или 784 долл.), в ЮВАО – за 30,8 тыс. руб.(или 985 долл.), и в САО – за 37,7 тыс. руб. (или 1206 долл.). Что касается площади съемной квартиры, то, по данным Д.Таганова из "Инком", самую дешевую «однушку» можно снять в ЮВАО –  средняя стоимость там составляет 26,6 тыс. руб. (или 851 долл.) в месяц.

Двухкомнатную квартиру эконом-класса выгоднее снимать в ВАО, арендная ставка на них составляет 33,4 тыс. руб. (или 1068 долл.) в месяц. А самые доступные трехкомнатные квартиры сдают в СВАО, средняя арендная ставка не превышает 45,7 тыс. руб. (или 1462 долл.) в месяц. Наиболее же дорогие арендные квартиры эконом-класса находятся в Центральном административном округе: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в ЦАО составляет 30,2 тыс. руб. (или 980 долл.) в месяц, двухкомнатной – 42,2 тыс. руб. (или 1350 долл.), трехкомнатной – 56,3 тыс. руб. (или 1800 долл.) в месяц.

Стоимость аренды квартиры в Москве в зависимости от расположения и количества комнат (в руб.):

Источник: "Инком"

Однако, несмотря на небольшую корректировку цен, главным положительным "кризисным" трендом на рынке аренды жилья в столице стало заметное их диверсифицирование. Так, сегодня наиболее востребованные квартиры Москвы – однокомнатные квартиры в «спальных» районах – можно снять по цене 18-20 тыс. руб. (или 576-640 долл.), в то время как до октября 2008 года квартиры дешевле 25 тыс. руб. (или 800 долл.) в месяц найти было невозможно.

При этом, как поведала М. Жукова из МИЭЛЬ, «средние ставки аренды изменились и даже выросли, но минимальная ставка при этом существенно снизилась. Правда,  на скидку же в нижнем ценовом сегменте сегодня вряд ли можно рассчитывать – цена упала до минимума». У Д.Таганова из компании "Инком" более оптимистичный взгляд. По его мнению, в большинстве случаев в ходе торга владельцы идут на скидку в размере 5-10% от первоначально заявленной арендной ставки.

В целом, отношения хозяев и квартиросъемщиков за последние полгода стали более компромиссными, а требования наймодателей более демократичными. Главным антикризисным предложением со стороны владельцев квартир является их готовность предоставлять преференции нанимателям. «Они стали более лояльными к потенциальным арендаторам, которые готовы платить вскладчину, настроены на объективный торг в вопросах снижения цен и при обсуждении особых условий», - отметил С.Орлов из МИАН. Как рассказал Д.Таганов из "Инком", до кризиса владельцы квартиры требовали внесения страхового депозита как минимум в размере арендной платы за три месяца, иногда – за 6 месяцев. Сейчас обычной практикой является страховой депозит в размере арендной ставки за один месяц. К тому же сегодня арендаторы могут воспользоваться преимуществами наступившего «рынка покупателя» и улучшить условия аренды. Это касается как возможности снижения арендной платы, так и поиска более привлекательного варианта за аналогичные деньги.а Например, квартиры ближе к метро или с качественным ремонтом.

Согласно прогнозам аналитической службы МИАН, летом традиционно ожидается небольшое сезонное снижение стоимости найма столичного жилья не более чем 1,5-2% в месяц. А в последующие несколько месяцев цена стабилизируется: заметного изменения арендных ставок в сторону увеличения не ожидается как минимум до осени текущего года.