Защита от произвола

Реформа ЖКХ - процесс развивающийся, но он все еще пребывает на младенческом, «детсадовском», этапе. Таким и останется, если к нему будут причастны только сотни, пусть даже тысячи людей, как происходит сейчас. А надо бы - миллионы, чтобы к процессу подключились мы все. Без нас реформа не пойдет, сколь бы настойчиво ни насаждали ее сверху, поскольку недоверие ко всяким инициативам сверху у нас, что называется, в крови. И потому жизненной может быть лишь та инициатива, которая зарождается в самой гуще нашей жизни.

Когда речь заходит о выборе управляющих компаний, иногда происходит подмена понятий. Не какая-то компания управляет домом - управлять им должны сами жители-собственники жилья, которые для обслуживания дома вправе нанять любую подходящую им организацию. Попросту говоря, жители покупают услуги по содержанию и обслуживанию дома.

Но тут есть небольшая загвоздка. Когда вы лично заключаете договор с управляющей компанией, она к вам относится, как чему-то мелкому и весьма незначительному. Эта организация способна нанять сонм дорогих и квалифицированных юристов на случай вашей судебной тяжбы с ней, может назначить строго ограниченные часы приема, к тому же вы никогда не добьетесь встречи с главой компании или другим ответственным лицом. В лучшем случае вас примет третьестепенный клерк, который, скучая, выслушает и отделается ничего не значащими обещаниями.

Другое дело, когда контактируют две равные по мощи организации - объединение жителей и управляющая компания. Тут наступает стадия отношений, на которой взаимодействуют друг с другом два равных юридических лица. Кстати, когда нынешним летом городское имущество отделят от ДЕЗов, их специалистам придется рассчитывать только на свою квалификацию - жители уже не будут относиться к дирекции как к единственному и неизбежному монополисту. С ДЕЗом - в случае недовольства качеством его работы - можно будет расстаться точно так же, как и с любой обслуживающей организацией. Все отношения тут переводятся на коммерческую основу.

Юридическими лицами могут быть не только ТСЖ, ЖСК, но и другие потребительские кооперативы, которые, по Жилищному кодексу, тоже обладают этим правом.

Потребительская кооперация служит сплочению и самоорганизации жителей, налаживанию нормальных деловых контактов с обслуживающими организациями. А главное, кооперирование, объединение усилий и желаний помогает людям осознать, что дом принадлежит им, что обслуживающие организации вовсе не оказывают какие-то милости - они просто отрабатывают деньги, которыми собственники оплачивают конкретные услуги. Во всяком случае, потребительское общество может стать еще одним, дополнительным вариантом продвижения в жизнь реальной реформы ЖКХ.

Плохо ли, хорошо идет реформа, но она уже поставила перед жителями ключевой вопрос выбора способа управления и управляющей компании. По Жилищному кодексу, управляющими организациями могут стать и ТСЖ, и потребительский кооператив. И товарищество, и потребительское общество (ПО) являются некоммерческими организациями, не нацелены на извлечение прибыли. Их задача - сделать жизнь обитателей домов более благоустроенной, цивилизованной, безопасной.

Но у потребительской кооперации сегодня есть преимущество перед ТСЖ: ее организации по закону не облагаются НДС и налогом на прибыль. А, кроме того, в ТСЖ могут войти только собственники жилья. Как же быть с теми, кто занимает квартиры по социальному найму? Будет ли услышан их голос на общем собрании собственников? Теоретически их мнение должны выражать представители исполнительной власти. Но смогут и захотят ли они детально вникнуть в нужды и заботы всех обитателей? Вряд ли.

В потребительское же общество может вступить любой житель. Хозяйственные механизмы в потребительском обществе действуют более эффективно, чем в отдельном ТСЖ. Общество пайщиков может предложить населению такую схему работы, которая не только удовлетворит его требования, но и будет проста, понятна и прозрачна.

Были проведены предварительные расчеты, которые показали, что при создании ПО на ресурсах и услугах можно сэкономить около 11,5 процента средств. Это возможно за счет различных социальных льгот, предоставляемых пайщикам. Высвободившиеся деньги пойдут в резерв ПО для благоустройства и приведения в порядок жилья.

Создавая потребительское общество, мы все равно вынуждены будем прийти к какому-то аппарату, содержанию необходимого штата. Каким он должен быть - в привязке ли к какому-то конкретному дому или к определенному оперативному диспетчерскому пункту, обслуживающему куст домов? Есть тема для серьёзной экономической, финансовой и юридической проработки.

Перестройка ЖКХ неизбежна, мало того - она уже запаздывает. Экстенсивные пути развития этого хозяйства исчерпаны, пора включать интенсивный форсаж.

Сейчас активно идет подготовка к разделению ДЕЗов на акционерные общества, часть акций в которых могли бы приобрести юридические и физические лица.

Однако любые АО, ООО, ЗАО, ОАО создаются на принципе зарабатывания прибыли. Решение социальных вопросов для них - дело третьестепенное.

Поэтому, прежде всего, необходимо адаптировать потребительскую кооперацию к управлению многоквартирными жилыми домами. Тем более что ее основной задачей являлось не извлечение прибыли, а создание оптимальных условий для членов потребительских обществ в удовлетворении их потребностей.

А как же пай для вступающего в ПО? Для жителя это те деньги, которыми он оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Потом, когда в ПО начнут вступать торговые и сервисные фирмы, частные медицинские клиники, спортивные центры, жителям-пайщикам будут положены в них скидки. Чтобы предприятия были мотивированы в предоставлении таких скидок, необходимо ввести освобождение этих услуг от НДС и налога на прибыль как несущих социальную нагрузку. Обслуживающие организации, кроме внесения вступительного пая будут участвовать в деятельности ПО своим имуществом и набором необходимого перечня обслуживания жителей-пайщиков.

Словом, потребительская кооперация в ЖКХ не разъединяет, а объединяет людей – экономически и социально, прививает населению вкус к порядком подзабытой и сильно дискредитированной «псевдокооперативами» перестроечной поры кооперации. Причем не только потребительской. В перспективе, многие товары и услуги могли бы производится производственными кооперативами, состоящими из местных жителей. Это как бы модель становления по-настоящему влиятельного местного самоуправления, без которого любая реформа так останется чиновничьими экспериментами над пассивным и инертным «народом».

 Перейти в форум "Всё о недвижимости"