Сам себе адвокат

Автор: Тарасов Игорь Анатольевич, риелтор 8-926-203-01-20, email: 3301@rambler.ru
Источник: http://fls-moskva.narod.ru/razdelit_licevoy_schet.html

1. Финансово лицевой счет НЕ делится.

Когда Вы хотите избежать имущественных споров.

Доля это всегда источник конфликта, кто какую комнату займет? Левую, правую, маленькую, большую? Есть договоренности о пользовании или нет их, что помешает их нарушить или оспорить?

Зарегистрировать родственников на свою долю хотите? - не забудьте спросить сособственников...

А если у Вас комната и свой, отдельный, лицевой счет в приватизированной квартире - спрашивать ни кого не надо! Просто иди и прописывай! в свою комнату, на свой лицевой счет.

Допустим, ваш сосед продал комнату, маленькую. Вернее продал 1/2 долю в 2х комнатной квартире, но жил он в маленькой комнате.

Вопрос: в какой комнате будет проживать семья из трёх человек купившие долю "вашей" приватизированной квартиры и имеющие один, с вами, финансово лицевой счет, если Вы проживаете один?

Единственное, что им надо, так это подать исковое заявление об определении порядка пользования и суд вынесет своё законное решение...

Допустим, Вы являетесь собственником доли в приватизированной квартире, дом ваш собираются снести, Вы надеетесь на отдельное жилье, но... Вы его не получите.

А вот если Вы собственник комнаты в коммунальной квартире, то в этом случае Вы можете побороться за отдельную квартиру при сносе дома.

Предположим, ваш знакомый столкнулся с финансовыми трудностями. Чтобы решить свои проблемы, знакомый, решил продать часть своей квартиры.

Но есть одна проблема, долю в квартире продать гораздо тяжелее, чем комнату...

Кстати, комната стоит дороже доли...

Проблемы надо решать!

Отложенные проблемы обостряются всегда, то что сегодня решить легко, завтра может стоить много больше. Самое тяжелое - это сделать первый шаг. Не тяните с ним.

Таким образом,

- Если Вам выгодно превратить Вашу квартиру, находящуюся на праве долевой собственности нескольких лиц, в коммунальную квартиру;

- Если разделив лицевой счета (максимально - по числу комнат), Вы погасите большинство тлеющих конфликтов;

- Если при сносе дома - получите шанс на получение соответствующего числа однокомнатных квартир, - делите финансово лицевой счет, пока это возможно.

У Вас есть двухкомнатная квартира - разделим финансово лицевой счет на два финансово лицевых счета и получаем две однокомнатные квартиры.

Есть в наличии трехкомнатная приватизированная квартира - разделим на два финансово лицевых счета или даже три финансово лицевых счета и получаем двухкомнатную квартиру плюс однокомнатную квартиру или три однокомнатные квартиры соответственно.

В муниципальной квартире проживающие лица не смогут разделить финансово лицевой счет ни путем обращения в УДЖПиЖФ, ни путем обращения в суд. По субъекту федерации города Москвы действует негласное правило, запрещающее раздел лицевого счета и деление квартир на коммунальные.

При этом разделить лицевой счет в муниципальной квартире в других регионах РФ практически возможно, законодательство не запрещает обращаться в суд с данными требованиями.

Что касается квартир, принадлежащих лицам на праве собственности, то переоформить квартиру в коммунальную можно как в Москве, так и в других регионах РФ. При этом обращаем особое внимание на то обстоятельство, что разделением лицевого счета в квартире, является непосредственно заключение отдельного договора найма на комнату в квартире (неприватизированной) или оформление права собственности с получением отдельного свидетельства на конкретную комнату. Некоторые полагают, что путем деления счетов на оплату коммунальных услуг, они тем самым делят лицевой счет в квартире на два и более лицевых счета, что дает им право, например, на получение отдельных квартир при сносе. Это серьезное заблуждение.

Раздельная оплата коммунальных услуг никак не изменяет правового статуса квартиры и не влечет никаких изменений в правах и обязанностях в отношении к проживающим в квартире лицам.

Судебной практике известно не так много случаев разделения лицевого счета. Поэтому не пытайтесь решить эту проблему самостоятельно.

Имеем долю-получаем комнату и боремся за квртиру!

После принятия нового Жилищного кодекса РФ в 2004 г. постоянно идут споры по поводу возможности раздела лицевого счета, ранее регламентируемого ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР. Точка зрения, согласно которой раздел лицевого счета стал невозможен, и точка зрения, что он по-прежнему доступен, основывались на одном и том же факте – отсутствии соответствующей нормы в новом Жилищном кодексе РФ. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», должно было положить конец спорам. Однако даже после вынесения Верховным судом постановления остается ряд правовых вопросов.

То, что граждане, юристы и их клиенты вкладывают в понятие «раздел лицевого счета», в действительности подразумевает разные правовые процедуры. Это вызывает взаимное непонимание юристов и их клиентов. Кроме того, и сами практикующие юристы нередко понимают «раздел лицевого счета» слишком широко, игнорируя различия каждой правовой процедуры, которые они относят к данному понятию.

Под разделом лицевого счета можно понимать: само по себе разделение счетов на оплату коммунальных услуг, получение отдельного свидетельства права собственности на жилое помещение или его часть, заключение отдельного договора социального найма и определение порядка пользования жилым помещением.

При обращении в ЕИРЦ необходимо понимать отличие между финансово-лицевым счетом (для квартир по договору социального найма) и карточки учета собственника (для квартир в собственности). Все эти процедуры отличаются правовыми последствиями.

Разделенный лицевой счет «закрепляет» за лицом то жилое помещение, за которое он теперь обязан платить. Это достаточно важный момент при расширении количества субъектов права (владельцев) на жилое помещение.

Так, например, при покупке доли совладельца многодетной семьей вполне возможно возникновение спора о праве пользования комнатой большой площади. В данном случае наличие судебного решения или договора о порядке оплаты жилого помещения и соответствующее разделение лицевых счетов будут серьезным аргументом в пользу сохранения старого порядка. К разделу счетов на оплату коммунальных услуг традиционно прибегают при возникновении спора о порядке оплаты жилого помещения.

При разделении лицевых счетов плательщик не будет отвечать за долги своего совладельца по оплате, при условии, что счет разделили, а не выделили в нем два "подсчета". Но при этом возникает вопрос о судьбе тех долгов, которые возникли до разделения лицевого счета. Сам по себе раздел лицевого счета не влияет на те долги, которые сформировались до раздела. Возможен вариант с оплатой всех долгов и регрессного иска к другим владельцам жилого помещения.

На практике достаточно часто приходится сталкиваться с попытками разделить счета на оплату коммунальных услуг с целью получить большее количество жилых помещений при переселении из аварийного жилья и в других подобных случаях замены жилья государством.

Однако для достижения такого результата, как правило, требуется наличие отдельного свидетельства права собственности, где объектом права является комната, а не доля.

Заключение отдельного договора социального найма для этих целей в настоящее время затруднительно п.п.31. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14.

Впрочем, если в нормативно-правовых актах субъекта федерации, регламентирующих соответствующие региональные программы, не используется понятие «право собственности» и не делается акцент на праве распоряжения жилым помещением, а фигурируют понятия «владение» и «пользование», то можно попытаться обосновать свои требования, отталкиваясь от наличия документально зафиксированного (большое значение будет иметь факт государственной регистрации или наличия судебного решения) порядка пользования жилым помещением и разделения лицевого счета.

Достаточно широко распространены и утверждения, что раздел лицевого счета влияет на стоимость комнаты. Если имеется в виду изменение долевой собственности на индивидуальную, то это утверждение правильно, но должно быть уточнено в риелторских организациях региона.

В п.п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», указывалется: «Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г.), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит».

Высказывались мнения, что постановление Верховного суда РФ противоречит ст. 56 Конституции РФ, которая устанавливает, что «не подлежат ограничению права и свободы, предусмотренные ст. 20, 21, 23 (ч. 1), 24, 28, 34 (ч. 1), 40 (ч. 1), 46–54. Статьей 40 установлено, что «каждый имеет право на жилище».

Однако Определение Конституционного суда Российской Федерации от 21 октября 2008 г. № 729-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб гражданки Мальцевой Марины Владимировны на нарушение ее конституционных прав и конституционных прав ее несовершеннолетнего сына ч. 1 ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации» делает попытки сослаться на различные статьи Конституции мало результативными.

«Закрепляя в ст. 40 (ч. 1) право каждого на жилище и запрет произвольного лишения жилища, Конституция Российской Федерации не устанавливает какиелибо основания и условия приобретения права пользования жилыми помещениями членами семьи нанимателя жилого помещения, – это прерогатива законодателя, который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма указанной категорией граждан (определения Конституционного суда Российской Федерации от 20 июня 2006 г. № 225-О и от 19 апреля 2007 г. № 239-О-О)».

Между тем запрет на заключения отдельного договора социального найма не означает запрета на разделение лицевого счета как такового.

Например:

В апелляционном решении от 11 октября 2007 г. в деле по апелляционной жалобе Ю.А. на решение мирового судьи судебного участка № 51 КАО г. Омска по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов1 суд установил:

«Поскольку истец и ответчики не являются членами одной семьи, по правилам п. 4 ст. 69 ЖК РФ они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Суд с учетом порядка пользования спорной квартирой, определенного судом, считает возможным удовлетворить требование истца об открытии на его имя отдельного лицевого финансового счета на комнату площадью 12,4 кв. м для оплаты коммунальных услуг, а за ответчиками – на две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м также для оплаты коммунальных услуг.

И, руководствуясь ст. 327–330, 194–199 ГПК РФ, принял решение:

*- отменить решение мирового судьи судебного участка № 51 КАО г. Омск по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов;

определить порядок пользования жилыми помещениями в квартире 104 дома 11 по улице Мельничной в городе Омск, закрепив за Ю.А. в пользование комнату площадью 12,4 кв. м., за Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. – две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м, с разделением лицевого финансового счета для оплаты коммунальных услуг».

В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г. содержится похожий подход в данном вопросе:

«…Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может исходить и от нанимателя».

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям чч. 4, 5 ст. 155, 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

20 ноября 2010 года вступило в законную силу решение Кировградского городского суда Свердловской области по иску прокурора г. Кировграда в интересах гр. С-вой к гр. С-ову об определении порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

В обоснование заявленного требования было указано, что гр. С-ва является нанимателем муниципальной (неприватизированной) квартиры, расположенной в г. Кировграде. В данной квартире зарегистрирован её бывший супруг гр. С-ов, который не несёт расходов по оплате жилья и коммунальных услуг.

Прокурор просил определить следующий порядок оплаты жилья и коммунальных услуг: на гр. С-ву и членов её семьи – 5/6 части, исходя из общей площади квартиры; на гр. С-ва – 1/6 часть, исходя из общей площади квартиры.

Суд, признав заявленные требования законными и обоснованными, исковые требования удовлетворил и установил указанный выше порядок оплаты жилья и коммунальных услуг.

Таким образом было произведено, как это принято говорить, «разделение лицевых счетов».

То есть, гр. С-ву в «БУХГАЛТЕРИИ» был открыт дополнительный лицевой счёт, и на один адрес будет приходить две квитанции.

Сумма оплаты жилья и коммунальных услуг по каждому лицевому счету с момента вступления решения суда в законную силу будет рассчитываться в порядке, установленном судом, т.е. по 1/6 и 5/6 от общей площади квартиры.

Однако следует обратить внимание на один момент.

Подобный порядок может быть установлен судом либо соглашением сторон только в случае, если в споре присутствует бывший член семьи нанимателя. Это разъясняет Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», где указано следующее: частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения.

Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя.

Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства. Необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.

Следовательно подобная схема может быть применена только к тем лицам, которые на текущий момент не являются членами семьи нанимателя. Если же все зарегистрированные в квартире лица являются членами семьи нанимателя, то в таком случае они несут солидарную обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг, согласно ч.2 ст.69 ЖК РФ.

Раздел лицевого счета жилого помещения, принадлежащего лицам на праве собственности, на практике представляет собой образование двух карточек учета собственников или двух отдельных расчетов единого платежного документа.

Перед обращением в ЕИРЦ в соответствии со ст.ст. 247, 249 ГК РФ, необходимо заключить письменное соглашение об определении порядка пользования жилым помещением с включением в него условий об оплате жилого помещения или подать аналогичное исковое заявление, где истцом и ответчиком будут собственники жилого помещения.

В последующем нужно подать заявление о заключении на квартиру отдельных договоров обслуживания жилого помещения покомнатно (на каждую комнату). Названное заявление имеет ориентировочный характер и может носить другое наименование.

Соглашения необходимо заключать у нотариуса с последующей государственной регистрацией. Отношение ЕИРЦ к подобного рода соглашениям в каждом регионе разное, но проблемы и нежелание разделять лицевые счета встречаются повсеместно.

Поэтому мы и указали на второй вариант, поскольку при предъявлении судебного решения ЕИРЦ будет сложнее найти поводы для отказа. Также возможно подать иск об определении оплаты жилищно-коммунальных услуг к ЕИРЦ.

Таким образом, жители, у которых возникают споры с членами их семей по вопросу оплаты жилья и коммунальных услуг, могут воспользоваться своими законными правами в целях разрешения данного спора.

Есть мнение, что если разделить лицевой счет, то можно приватизировать свою часть, не учитывая мнение остальных проживающих в этой квартире?

Лицевой счет (финансовый лицевой счет), гражданина по месту жительства является документом, отражающим движение финансовых средств, перечисляемых им за оплату предоставляемых коммунальных услуг, найм жилого помещения, управление и содержание многоквартирного дома.

Лицевой счет не является документом, устанавливающим права нанимателя жилого помещения (квартиры или комнаты в квартире коммунального заселения) по пользованию, владению и распоряжению жилым помещением (а также, общим имуществом для собственников помещений в многоквартирном доме).

Главным правоустанавливающим документом для нанимателей жилых помещений является Договор социального найма.

Указанный договор заключается собственником жилого помещения (для Москвы - городом Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы) и гражданином, занимающим жилое помещение на основании ордера на жилое помещение либо на основании решения соответствующего органа исполнительной власти, предоставившего жилое помещение.

В соответствии со ст.62 Жилищного кодекса РФ:

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

В случае изменения состава семьи, зарегистрированной по месту жительства в жилом помещении, занимаемом семьей по договору социального найма, в Договор могут быть внесены соответствующие изменения.

Для квартир, предоставляемых гражданам по договорам социального найма в домах-новостройках, лицевые счета оформляются на основании указанных договоров. В лицевые счета граждан, занимавших жилые помещения но основании ордеров и заключивших договора социального найма, могут быть внесены соответствующие пометки вносятся соответствующие записи.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» «Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения… на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних».

В соответствии с вышеизложенным, ни внесения изменений в Договор социального найма жилого помещения, ни в Финансовый лицевой счет, не позволяют приватизировать часть жилого помещения, не учитывая мнение членов семьи, проживающих в этой квартире.

→Поможем разделить лицевые счета.

→Окажем услуги по продаже, покупке квартир и комнат.

→Окажем услуги по обмену вашей квартиры на другую (обмен или продажа с одновременной покупкой).

→Есть налоговые вопросы - разберемся.

→Еесть долги по коммунальным платежам - решим.

8-926-203-0120 Тарасов Игорь Анатольевич (Москва)

3301@rambler.ru

Понравилась статья? Порекомендуйте своим друзьям!

Войти в почту @gorod495.ru